冷鏈物流園區建設前的思考

時間：2023-08-25 12:09:38來源：admin01欄目：冷鏈新聞閱讀：

　　近一年多來，冷鏈物流園項目在全國遍地開花，冷鏈基礎設施建設如火如荼。國家通過加強冷鏈建設的頂層設計和工作指導，促進了冷鏈物流的快速發展。

冷鏈基礎設施領域作為保障民生功能的一部分，吸引了這么多資金投入，自然是難得的發展機遇。但是冷鏈項目專業性強，投資大。不經意間，項目運營可能會困難甚至閑置，這將是對社會資源的極大浪費，不能不引起企業乃至地方政府的重視。

　　政策和行業分析

中國是一個典型的政治、經濟、社會和市場。無論是項目還是行業，首先要研究的是國家的政策和規劃。這個項目是政府允許的嗎?是政府倡導的嗎?如果沒有，項目的可行性會大大降低，甚至終止。與冷鏈相關的政策主要分為以下幾類:

一、農產品政策規劃。每年中央一號文件都是關于農村農業建設的政策。最近10年，冷鏈建設基本都是在政策中提及，尤其是最近一兩年，提及的字數增加了不少。2022年中央一號文件《關于做好2022年加大冷鏈綜合基礎設施投入推進鄉村振興重點工作的意見》明確提到，要“推動冷鏈物流服務網絡向農村延伸，推進全縣農產品倉儲保鮮冷鏈物流設施建設，推進合作、合資、聯網。支持供銷社開展完善縣域流通服務網絡建設，建設縣域集散中心。”

二、物流政策規劃。國務院、國家發展和改革委員會、交通運輸部和商務部等已經發布了物流政策規劃。每年都會出臺不同的重點政策，引導物流建設方向。重要政策，如2021年下半年國家發改委發布的《國家物流樞紐網絡建設實施方案(2021-2025年)》、2017年國務院辦公廳發布的《關于加快冷鏈物流發展保障食品安全促進消費升級的意見》以及前面提到的《冷鏈物流發展“十四五”規劃》。

三、食品安全政策和規范要求。2019年發布的《中共中央國務院關于深化改革加強食品安全的意見》指出，“以最嚴格的標準、最嚴格的監管、最嚴厲的處罰、最嚴肅的問責，進一步加強食品安全工作，確保人民群眾‘舌尖上的安全’。”2019年12月1日，修訂后的“史上最嚴”《中華人民共和國食品安全法實施條例》正式生效。此后，對食品安全的監管力度逐年加大。

　　此外，還有支持貿易發展和企業發展的政策，這也會涉及到冷鏈設計物流發展的導向方向和要求。

關于冷鏈行業的背景分析，除了市場規模、企業結構和行業重點項目外，還應關注以下發展方向:

一、新零售發展趨勢。冷鏈商品絕大多數是食品和農產品，零售是食品和農產品的重要流通環節。目前社會借助網絡化、電商化、平臺化快速發展，零售業態也隨之改變。從早期的小賣部到連鎖超市的繁榮，再到近十年淘寶電商、微信電商、電商團購、直播等新模式的興起，現有的零售渠道受到沖擊，配套的物流供應鏈也在不斷調整以適應其變化。

二、食品加工的發展趨勢。早期的冷鏈集中在屠宰場、水生植物等食品加工廠。近年來，隨著中央廚房，尤其是預制菜肴的興起，食品原料的冷鏈開始被重新定義。冷鏈不僅研究物流，還涉及生產、加工、采購和銷售。

三、農產品流通的發展趨勢。雖然了解整個冷鏈很重要，但在過去，大家都有意無意地忽略了“第一公里”。隨著政府對農村投入的加大，田間地頭的農產品冷藏能力也在快速提升，農產品的篩選分級、包裝裝箱都在向前推進，大大提高了農產品的質量和流通效率。但是，也應該看到，目前農產品在田間的利用率仍然很低。

的重要性增加。冷鏈產品入境后，增加消毒環節，各地增加進口冷鏈商品集中監管倉庫;此外，中歐班列上鐵路國際冷鏈的未來發展大有可為。

　　市場和定位分析

具體項目的市場分析需要根據項目的具體位置來判斷，但根據筆者多年的冷鏈研究和咨詢經驗，通常可以從三個方面來分析:

一、城市及周邊地區的城市消費能力。分析主要城市人口規模、城鎮化率、地區經濟值、社會零售消費總額、當地人均主要食品消費種類和數量、當地零售業態、主要連鎖品牌和餐飲品牌、品牌商品類型等。

　　二、周邊農產品生產能力。要了解和分析當地及周邊主要品種養殖品種、規模、現有流通渠道、產品加工轉化程度等因素。

三、能夠導入和導出資源。這一項屬于特定條件，要求項目所在地有與冷鏈產品相關的港口和設施。在此基礎上，根據冷鏈的通道條件、設施條件、產業條件等因素，分析了冷鏈在海港、空港和陸港的發展趨勢。

一個項目能否找到自己的定位，關系到后續所有工作的成效。定位最嚴重的問題是定位誤差，比如定位為樞紐聯運中心，沒有貨物中轉能力;不具備市場交易規模，但定位為農產品大市場。大部分定位問題沒有那么嚴重，只是定位范圍太大，定位太細，定位偏差等等。要求定位完全精確是不現實的，這是在精度一般的情況下，在后續的研究和著陸操作中逐步微調修正形成的。

根據幾個項目的實施經驗，在項目定位階段，需要根據上述分析結論確定園區定位。其中，要重點解決項目的客戶群體、針對不同客戶群體的服務模式、收益模式、項目的運營模式等關鍵問題。

在冷鏈園區項目的客戶群定位中，要特別注意不要定位太窄。物流的效率體現在整合資源的能力上，反過來又體現在對各類客戶的服務能力上。一個冷鏈倉庫在貨物種類的吸納上不應該是單調的，客戶的種類也不應該是有限的。理論上來說，只要是需要低溫環境，且與物理屬性不沖突的商品，都可以放在同一個存儲環境中。客戶群體豐富多樣，有輕有重，有大有小，可以有效規避淡季和供應鏈的風險，有利于延伸業務和增值業務的發展。

在定位項目的運營模式時，要根據建設方的實際情況，考慮哪些業務應該是物業租賃，哪些業務應該自己運營，哪些業務應該與合作方一起運營。目前，物業租賃的地產模式越來越難以得到當地政府的認可，項目后續業務的拓展空間極其有限。在自營模式下，成熟的運營團隊資源在當前行業中極其稀缺。如何處理項目，尤其是大型項目的運營模式，顯得尤為重要。

　　園區冷鏈項目需要市場和定位分析

　　建筑概要分析

在考慮清楚項目的定位和商業模式后，第一步就是建筑布局和建筑類型的選擇，開始實際的內容落地。通常這部分由建筑設計院負責，但現實中有時會出現一些偏差。

一、建筑設計院針對的是很多行業的建筑設計，其特長不是研究某個行業的市場發展和客戶需求;

　　二、建筑設計院通常只根據業主提出的要求進行設計，業主的要求是否準確不是其責任;

三、當功能與建筑規范發生沖突時，大多數時候建筑設計院更傾向于滿足建筑規范。所以冷鏈項目的業主需要自己或者在專業人士的幫助下了解和判斷物流樓。

　　根據項目經驗，總體布局有幾個問題需要重點關注。

一、土地的利用率。畢竟對于大多數項目來說，土地的獲取并不容易，其成本也不低。如何在有限的土地面積上創造盡可能多的價值，是一個重點考慮的問題。

二、建筑物的聯動，主要是基于同一園區內不同倉庫之間的貨物出入庫作業來考慮的。常溫倉之間倒倉比較容易，低溫倉之間倒倉比較麻煩。室外倒倉作業存在冷鏈“斷鏈”風險。第三是管理的便利性，比如主干道和主要出入口的設置。此外，配套建筑的布局、車輛動線的簡潔流暢也需要研究。一般來說，除了滿足各種功能和建筑要求外，建筑布局越簡單越好。

目前很多項目建設者對建筑類型缺乏了解和研究。嚴重時，選擇的建筑類型無法滿足前述項目定位和商業模式定位，導致建筑與運營分離，產生后續運營風險。目前業內常見的低溫倉儲建筑主要有多層倉庫、小型裝配式倉庫、單層高貨架倉庫、坡道倉庫、立體自動化倉庫及其變形組合。

多層倉庫是一種傳統的倉庫類型，主要應用于農產品批發市場，尤其是凍品批發市場。農貿市場的主要客戶是大量的中小批發商和經銷商，市場方無論是攤位還是冷庫，都是以租賃的形式為主。

　　綜合分析

作為冷鏈園區建設前的思考，還有一個很重要的分析，就是投入產出分析。根據項目的定位和商業模式，項目的建設規模和市場服務成本，構建和分析項目的財務模型，粗略估算未來項目的收入和效益。此外，還有風險分析、設備技術信息分析等。，這里就不贅述了。

一個冷鏈園區項目的落地，需要大量的資金和社會資源。如果不能有效發揮作用，無疑是對社會資源的極大浪費，也會影響甚至決定企業的發展能力和市場競爭力。總之，希望每一個冷鏈園區項目在建設前都要做好充分的準備，將落地運營的風險降到最低。

　　相信大家一定對冷鏈物流園區建設前的思考有了更深入的了解，上海威士達冷鏈物流研究院專注于為客戶提供冷鏈領域的產業研究、策劃咨詢、規劃設計、招商運營等冷鏈物流項目的全過程服務。

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