沙井PK光明，你站誰？“沙井和光明，誰才是未來5-10年的潛力股？”

“沙井和光明，買哪里價值回報率更高？”

到底誰才是下一個10年深圳樓市最優潛力股？我們將圍繞兩者的區位規劃、產業、交通、配套等維度，進行詳細解讀。

規劃

區位相近、背景都夠硬

首先，光明和沙井行政級別不同。光明是和南山、寶安同一行政級別的深圳市行政區，而沙井則是寶安區下轄的一個街道。從行政能級上看，沙井顯然要弱于光明。

從地理位置上看，光明位于深圳西北部，東至觀瀾、西接松崗，南邊是石巖和龍華，北邊與東莞黃江鎮接壤。而沙井位于寶安西北部，東鄰光明、西瀕珠江口、南靠福永、北接東莞濱海新區，還有約2/5的面積被劃入了大前海。

▲此圖里的沙井含新橋

產業

科創高地VS智造中心

沙井是傳統的工業重鎮，西部智造中心，未來依托的是空港新城核心腹地，發展臨空經濟、會展經濟、海洋經濟以及旅游業，這些產業并不高端。

而相比之下，光明走的是高大上的科技路線，光明自北往南，中大、科學城、云谷等大片儲備地全是文教、科研用地，幾乎都是圍繞前沿科技和產業轉化，光明未來的目標是要打造大灣區科技創新高地，以科技之名支撐深圳未來增長極。

交通

沙井比光明更“快人一步”

光明已開通有地鐵6號線及其支線，串聯了寶安、龍華、福田、羅湖多區，但卻唯獨不能直達南山，因此目前從光明坐地鐵到南山需要換乘，耗時約1小時20分鐘。

光明還規劃有13號線二期（北延線）、18號線、26號線和29號線，以及1個高鐵站。

號稱“深圳最值錢”線路的13號線，將光明與南山科技園、深圳灣、留仙洞等科創高地直接串聯。待13號線二期開通后，未來從光明鳳凰城到達南山科技園僅需40多分鐘。據悉，13號線二期將于2025年6月建設完成。

沙井現有地鐵11號線、12號線，片區還規劃有地鐵18號線、20號線、穗莞深城際線，其中20號線一期已開通運營（會展城至機場北段）。

11號線是深圳首條快線，這條線對于沙井來說意義非凡，直接帶動了以沙井為首的寶安北部的崛起。11號線開通后，從沙井到前海僅需35分鐘，到科技園也只用40多分鐘。而去年開通的12號線，更是“西部換乘之王”，串聯了會展中心、機場、寶中、南山中心這些西部大熱區域。

綜上對比，沙井的交通方式更為豐富，現階段的地鐵網絡也比光明更具優勢，去往南山更快，但是等2025年13號線全線開通后，光明的交通也將迎來質的飛躍，屆時或可與沙井一戰！

配套

一張白紙好作畫VS密布的城中村

光明更有深圳北部的“綠色心臟”之美譽，片區綠地覆蓋率高達53%。截至2021年底，光明區公園總數達279個，人均公園綠地16.85㎡。（來源：深圳光明）

而沙井建成率高達72%，空地較少，現有綠化休閑公園32座，其中市政公園2個（沙井公園、大王山公園）。值得關注的是，沙井規劃有建面約163萬㎡的海上田園城，這是西部唯一一家國家4A級綜合性景區。

教育

超級名校VS名校絕緣地

截至2021年5月，光明共有學校49所，其中較為優質的學校有深圳實驗學校光明部、光明區外國語學校、華夏中學等，整體上缺乏名校。但是光明一直在大力引進優質教育資源，重磅引進了深圳小學光明曙光學校（建設中）、深圳中學光明科學城學校（建設中）。

相比之下，沙井的教育資源更顯得捉襟見肘，片區現有公辦學校+民辦學校共16所，較為優質的本土學校有榮根學校、壆崗小學，但是沒有一個名校。

總體來看，光明的教育資源優于沙井。

供應

光明天量供應，卷起來了

從片區規劃、交通、配套等可以看出來，光明和沙井都大有可為，而且兩個片區的新房價格也比較相近，大多在4.5萬-5.5萬/㎡之間，但是供應量上卻對比懸殊。

沙井建筑密集，但大部分都是廠房和小產權房，商品房數量極為有限；而光明有大片空地，可供開發建設，近年來新房供應量爆發。

短期選沙井，長遠看光明

綜合分析來看，沙井和光明各有優劣勢。

沙井目前交通更便捷，能更好承接南山、福田外溢的購買力，生活氛圍濃厚。但因為是老舊城區，農民房、廠房扎堆，舊改推進難度和阻力都比較大，城市更新需要很長時間。要想概念全面落地，短期內比較困難。

光明有大片空地、規劃建設速度更快，城區面貌較新。雖然暫時交通不便，生活氛圍不夠濃厚，但是等2025年13號線全線通車后，光明到南山的通勤時間大大縮短，屆時可與沙井一戰。

光明雖是后起之秀，但是在產業推進、規劃配套的落地上會比沙井更高效，未來區域價值或高于沙井。

如果是短期內居住，考慮到通勤時間、生活配套和限價紅利等問題，可以選擇沙井；如果想未來住得更舒服，并且想要更高的收益，建議打新光明并長持，等光明的交通、生活配套等跟上來，或將迎來新一輪爆發。

最后，附上光明和沙井待入市新盤分布圖，供大家參考：