光明樓市，正在加速瓦解。

　　而且真實的市場，遠比我們想象的殘酷。

　　01

　　近日，被光明的一個新盤刷屏了，出圈的起因是開發商大降價。

　　深業云筑二期，89平戶型，總價340萬起，單價低至3.8萬/平。

　　坪山新盤見狀都忍不住說一句：嚯，這不是擺明了砸盤么？

　　區位上，深業云筑位于公明區馬田街道，分為兩期開發，其中一期于去年6月開盤，折后均價4.3萬/平，750套房源目前還在清盤中。

　　五一假期前，二期開盤推795套住宅，本以為價格會和一期差不多，最低也能維持在4字頭。

　　沒想到開發商來了個大刀闊斧，直接把光明房價拉回到3字頭。

　　卷，實在是太卷了！

　　02

　　如果我沒有記錯，上次光明新盤賣3萬多，已經是很久以前了。

　　深業云筑的前身是舊改項目，雖說亮點不多，但它的定位就是純居住社區，具備剛需三件套，有地鐵、學校和商業。

　　地鐵除了6號線公明廣場站，還有在建的13號線公明南站，13號線會比6號線要近些。

　　作為雙地鐵口樓盤，憑一己之力徹底打亂光明房價，這是為什么？

　　有兩種可能性，僅供大家參考。

　　一是，為了引流。

　　這是比較常見的一種賣房促銷手法，由開發商拿小部分房源出來搞特價，宣傳上有了噱頭，首付100萬左右能在公明安家，買89平三房，實際上可能就只有幾套。

　　二是，房子真的不好賣啊。

　　無論是不是引流，產品有沒有錯配，開發商低價賣房的原因，肯定是市場預期不樂觀，房子不好賣了，才會出現“砸盤”現象。

　　從認籌率來看，深業云筑二期明顯低于一期，差不多的戶型，一期認籌率30%，二期僅21%。

　　但凡市場預期樂觀點，但凡房子好賣些，誰愿意降價賣房？

　　光明區長圳保障房事件雖已翻篇，但光明在購房者心目中的形象，甚至是在業主們心目中的形象，都發生了微妙的變化，從而影響人的行為與判斷。

　　03

　　在樓市里，每個板塊，每個小區都有其對應的價格錨點。

　　2020-2021年，光明新盤的價格錨點是5萬左右/平，中海寰宇時代開盤，單價甚至破6萬。

　　而且幾乎所有樓盤都是要搶的，幾百、上千套房源，購房者拼的不是財力，而是手氣。

　　因為當時在購房者的心中，對光明新房有一種信仰，周邊二手房能賣7萬、8萬，最高賣9萬、10萬，買到就是賺到。

　　當潮水退去，才知道是誰在裸泳。

　　隨著樓市下行周期，光明的標桿樓盤龍光玖龍臺，現在已回落至6萬多/平，相比高峰期跌了近4成。

　　光明的其他標桿樓盤，目前二手房成交價也是在6萬左右。

　　這意味著，整個光明區最好的樓盤，基本就是這個價位了。

　　二手房價格上不去，保障房又有大量供應，光明的開發商只能內卷，從6萬降到5萬，再到4萬多，現在是3字頭。

　　接下來周邊樓盤怎么賣，光明的新盤怎么賣？

　　地鐵五期最新規劃，18號線預期沒了，我發出過預警，光明的房價可能要涼。有人反駁，說光明的命脈是13號線。

　　看好光明樓市的人，還喜歡引用顏寧的話，說深圳的未來是光明的。

　　站在顏寧的角度，這句話沒毛病，深圳需要發展科學領域，需要更多的科研人才，以引領深圳走得更好。

　　但站在樓市的角度，人家是過來搞科研的，又不是過來抬高房價的。

　　整個光明區，目前能夠拿得出手的產業沒有幾個，如果僅靠一條地鐵13號線來支撐房價，那影響真的非常有限。畢竟，打鐵還需自身硬。

　　還是那句話，光明的前途或許是一片光明，但短期內明顯不那么光明。

　　當前市場不確定性很多，盡可能去做比較確定性的事，從不確定中尋找確定性。

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