近幾年，光明在限價紅利下吸引力一大批的購房者，甚至很多原本有二手房購房打算的購房者，也在價格的吸引之下加入了光明的打新大潮。

但在光明并非所有的新房都值得買，而且在幾輪限價幅度調整之后，很多購房者對于光明新房的價格多少也有些混亂，加上還有一些拿了地但還未入市的新房，想要在眾多新房中選擇一個合適的小區，還是有一定難度。

對于光明區的規劃這里就不再贅述，主要就是光明科學城建設帶來的一系列利好，如果按照兌現進程來劃分，光明可以簡單劃分為3個區域——光明中心區、鳳凰城片區、公明和其他區域，其中光明中心區和鳳凰城是發展最為成熟的兩個區域，樓盤聚集比較多，商業、交通配套也更為齊全，是打新優先考慮的區域。

但隨著地鐵13號線的開通，公明等其他區域的價值也逐步涌現，吸引了一大批南山的置業者。

但值得注意的是，光明因為限價利好，二手房市場也受到了干擾，打新光明要做好長線投資的準備。

本篇文章將詳細介紹光明三個區域各個待入市樓盤的情況。

光明中心區

光明中心區主要涉及了4個新盤，其中有3個新盤都是去年土拍拿下的地塊，均為毛坯限價4.53萬/平，帶裝修價格約4.83萬/平，另一個為匯銀·綠城桂語蘭庭，并非限價盤，價格未知。

深業頤瑞府

深業頤瑞府是深圳去年第三批集中出讓的地塊，深業以17.27億元+競可售公共住房面積約2.4萬平獲得，商品房限售4.53萬/平，人才房最高限售2.85萬/平。

項目地處6號線光明大街站和光明站之間，距離光明大街站稍近約1.1公里（步行距離），項目旁邊規劃建設有一所九年一貫制學校和一所小學，一路之隔就是規劃在建中的光明美術館、市級科技館。

項目自帶約4400㎡配套商業街區，3公里范圍內可享光明藍鯨世界（已開業）、星河COCOCITY（在建中）、萬達廣場（在建中）等商業配套。

聚焦到項目戶型，項目推出105平和125平4房戶型，僅400余套，按照帶裝修的價格（約4.83萬/平）計算，那么500萬出頭就能買到一個光明的4房，價格可以說是很香了，改善可以入手。

不過戶型對于首套剛需并不友好，雖說單價比較低但上車總價還是比較有壓力。

聯發悅尚居

聯發悅尚居位于光明中心區的西北部，被兩所高中——光明22高中和中科院深圳理工大學附屬深圳高級中學夾在中間，與和安聯尚璟府就隔了一所學校。

項目周邊公園多，學校多（光明二十二中與深理大附屬學校），還分布有云智科技園、雷杜工業大廈等寫字樓。

項目毛坯限價4.53萬/平，比邊上的金茂公園和安聯尚璟府（5.2萬/平）便宜。

不過周邊幾個樓盤都有一樣的缺點交通和商業目前不完善，項目距離6號線樓村站約1.5公里，距離略遠，軌道交通不算方便；

而商業也要去到3公里之外，日常購物還是要依賴項目自帶的4800平商業。

目前項目戶型還沒有出來，不知道戶型會如何？目前對比光明中心區待售的項目，整體比較中規中矩，沒有比較大的瑕疵。

深鐵A641-0029

深鐵A641-0029位于位于明卓興業科技園旁，距離光明大街站約1.3公里（步行距離），臨近金茂公園里和安聯尚璟府。

項目同樣也是毛坯限價4.53萬/平，雖然相對此前入市的新盤有價格優勢，但對比現在的待售項目，價格沒有優勢。

深鐵A641-0029項目與聯發悅尚居項目非常近，在大的環境、配套、居住氛圍等方面基本沒什么太大的差別，但就現狀位置和配套輻射而言深鐵項目確實要差一些。

另外，與深鐵項目體量相比聯發也要小很多，占地面積僅15964.35㎡ ，面積不大，地塊也比較狹長。

兩者面臨的狀況是一樣的，都很依賴后期規劃發展，將來也都要依靠“光明科學公園”這個IP來襯托。

匯銀·綠城桂語蘭庭

匯銀·綠城桂語蘭庭原荔園片區城市更新單元，最初由大唐主導開發，名為大唐時代花園，后由綠城接手，更名為匯銀·綠城桂語蘭庭。

項目就在佳兆業云峰會旁，距離6號線光明大街站約700米，軌道交通還比較不錯。

資料顯示，項目地塊占地3.44萬方，是集住宅、商業、辦公等多種業態于一體的綜合類新中式風格項目。

整個更新單元分為3個地塊，共計規劃10棟住宅（包含3棟人才房/保障房）和1棟幼兒園；

南側居住用地被文翠街一分為二，分為兩塊居住用地；北側為一塊教育用地，預計將建設一所36班小學。

據悉，項目規劃總戶數約2400戶，其中約1800套為可售商品房，約400套為可售人才房，約200多套人才租賃房，面積段約89㎡3房、115㎡4房、128㎡4房（僅供參考、以官方公布為準）。

目前來看這個項目可以說是光明中心區距離地鐵口最近的項目，不過這宗地并非是打新人的喜聞樂見的限價地，價格是個未知數，如果按照隔壁佳兆業云峰會入市的價格（帶裝修5.1萬/平)，顯然性價比就不高了，如果按照目前4.83萬/平的限價入市，那應該是目前光明中心區性價比非常不錯的項目了，剛需、改善都可以入手。

小結

整體而言，四個項目，深業頤瑞府和匯銀·綠城桂語蘭庭是比較值得入手的，特別是深業頤瑞府改善群體可以重點考慮，而匯銀·綠城桂語蘭庭因為價格的不確定因素，目前不太好評判。

至于深鐵A641-0029和聯發悅尚居兩者的位置在光明中心區都算不上優秀，比較依賴后期發展，算不上是優質的選擇。

鳳凰城片區

鳳凰城片區也是光明居住氛圍比較成熟的片區，目前片區內約有5個盤還未入市，5個盤分布主要集中在兩個區域，一個是鳳凰的核心區，主要是宏發萬悅山和深房光明里，另一個則是光明高鐵站附近，主要是特發觀月臺、中海觀園以及華潤A503-0095地塊。

宏發萬悅山二期

宏發萬悅山璟庭位于光明大道與華夏路交叉口東南側的十字路口一側。項目總體量為25萬㎡，其中住宅建面約為6.2萬㎡。

目前已開放展示中心，本次預計推出房源678套，戶型有79㎡3房1廳、89㎡3房2廳（兩種戶型）、118平4房2廳；

項目距離地鐵6號線光明大街站月760米，距離13號線/6號線交匯站鳳凰城站約980米。

項目自身規劃的2萬㎡，片區內有新地中央廣場約3萬平的購物中心、約5萬平的星河“COCO 系商業”、綠地新都會約4.3萬平的購物中心等。

此前，其一期（萬悅山名庭）的367套住宅已經售罄，毛坯均價為4.89萬元/㎡。

彼時，一期的入圍積分要72.3分起，刷新了光明打新的歷史記錄，交資料先后三次延遲，足見當時的火爆程度，但主要原因還是因為其高拓展的戶型設計，88平可以做4房，也就是430萬左右能夠買下一個光明的4房，也被網友稱為光明4房“天花板”戶型。

但二期戶型比較中規中矩，89平也僅僅只做了3房，打新的火爆場面很難再現了。

深房光明里

深房光明里為深房集團在深圳去年第二批集中供地以底價96500萬競得的光明A511-0039地塊，商品房毛坯限價4.46萬/平。

項目周邊居住環境成熟，與深房傳麒山、中海寰宇時代、金城大第為鄰，與附近新盤項目電建洺悅鵬著價格（5.03萬）便宜了0.57萬/平。

項目位置還算是比較靠近鳳凰中心，周邊配套還比較齊全，除了自帶的1.5萬平方米商業，項目旁邊還有金城大地花園、深房傳麒山以及龍光玖龍臺等小區，可公用商業配套。

此外，宗地旁邊即是光明區鳳凰學校，距離新城公園和深圳實驗學校也只有1公里。

雖說距離6號線鳳凰城站近2公里，但好在距離13號線同光站僅400米左右，同光路站位于鳳凰城站和光明城站之間，未來可1站換乘6號線或者18號線。

加上價格優勢，算得上是光明打新的一匹黑馬。

特發觀月臺

特發觀月臺位于光明鳳凰社區，光明城高鐵站的西北側，地塊南側緊挨著南大高速，西側緊挨著光明主干道光僑路。

項目距離目前最近的地鐵站6號線長圳站步行約2公里，距離太遠，距離在建地鐵13號線二期最近的市中醫院站步行約900米，預計要到2025年才能開通。

項目區位優勢并不明顯，加上南大高速、光僑路以及高鐵站，噪音問題很難避免。

對比隔壁的龍光玖瑞府，特發觀月臺噪音問題相對還更嚴重一些，去年11月，龍光玖瑞府推出287套建面在96-144的住宅產品，備案含裝修均價約5.2萬/㎡，開盤當天打了92折，也就是價格接近4.8萬/平，到今年5月去化也才8成左右，可見其去化的艱辛。

據悉，特發觀月臺的產品戶型設計為建面約78㎡的3房2廳1衛、88㎡的3房2廳2衛和108㎡的4房2廳2衛。

相對于龍光玖瑞府來說，3房上車戶型建面更小，主要匹配剛需購房需求，相對還是比較友好的。

不過特發觀月臺項目地塊前身為光明農場臨聘員工的返還用地，并非土拍限價盤，價格現在還不確定，但能夠確定的是這樣的區位肯定是沒有中海觀園好的。

中海觀園

中海觀園位于光明鳳凰城片區龍大高速和光僑路處，項目旁邊有特發觀月臺、龍光玖瑞府。

中海觀園占地3.2萬平，總建筑面積約18萬平，由8棟高層建筑組成，分別為6棟高層住宅+2棟人才房，配建幼兒園及商業等，限價4.44萬/平，如精裝交房的話，均價接近4.74萬/平米左右，是目前鳳凰城片區最便宜的一塊限價地。

中海觀園和特發觀月臺一樣，都要面臨嚴重的噪音問題，但好在離龍大高速稍遠一些，面臨的噪音問題不會如此嚴峻。

該地塊毗鄰13號線二期北延線光明城站，周邊配套都比較一般，但勝在價格便宜。

據悉中海觀園目前有建面約83-128平方米的3-5房，上車的面積門檻比特發觀月臺稍高。

華潤A503-0095

地塊位于僑凱路與光橋路的交匯處，與光明城高鐵站直線距離約500米，同時與中海觀園只隔著光僑路。

根據出讓公告，該宗地項目建成后，商品房毛坯均價被定為4.89萬元/平方米，價格與龍光玖瑞府持平，但比中海觀園高出4500元/平方米，不知道日后是否也會面臨需要打折出售的尷尬境地。

顯然，在區位配套同等的情況下，中海觀園比華潤地塊在價格上更占優勢。

小結

整體來看，鳳凰城片區要說性價比之王還是非深房光明里莫屬，宏發萬悅山二期次之，而在光明高鐵站附近最具優勢還是中海觀園，至于特發觀月臺和華潤A503-0095，前者位置稍差并且價格未定，后者價格過高，算不上是最優選擇。

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