“2022年北京商業地產市場幾經波折，盡管年底市場未見回暖，但疫情防控政策接連的重大調整，將推動經濟和市場活力加快恢復。市場需要時間夯實修復基礎，預計2023年將會是北京商業地產市場緩步徐行、逐漸邁向復蘇的一年。”1月5日，在進行2022年北京房地產市場回顧及2023年展望時，仲量聯行中國區首席戰略官兼華北區董事總經理張瑩如是說。

　　優質零售地產：

　　租賃需求持續減弱，部分新項目延期入市

報告顯示，在優質零售地產業態方面，2022年四季度，北京零售市場在11月受疫情短期爆發影響，市場需求減弱。例如，餐飲與時尚板塊持續出現利潤收縮、擴張放緩甚至“退租掉鋪”的趨勢。以上兩個品類占據了2022年第四季度全市退租面積的50%以上。與此同時，仍有部分品類在逆勢擴張，戶外運動和新能源汽車均在四季度尋求擴張機會。2022年末防疫政策優化調整，預計將幫助市場活力在中短期內提振。

同期，零售地產方面未錄得新增供應，原計劃于2022年第四季度入市的幾個商場受疫情擾動，均未能順利開業。一些未來項目的計劃入市時間也因工期延誤或預租活動受阻而延后。

租金方面，由于市場租賃需求疲弱，全市租金連續下跌。多數業主提出降租或以更靈活的租約條款來吸引零售商入駐，從而維持項目的穩定表現。2022年四季度，市區租金錄得全年最大降幅，環比下降2.6%；郊區市場的租金環比跌幅為2.9%。

“盡管短期內市場仍受疫情影響，但2022年12月底出現了一些消費回暖的積極信號，例如，餐廳店鋪的客流量已有回升。防疫政策的放開，預計將在2023年上半年帶動零售消費市場進入修復通道，市場預期開始好轉，全市租金預計將于下半年回暖。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。

　　工業物流地產：

　　去年租金同比增約4%，新增供應將達到峰值

2022年四季度工業物流市場需求整體仍保持穩健。順義空港物流園、通州馬駒橋物流基地的需求明顯優于其他區域，呈現增長態勢，這兩個區域在四季度均錄得大體量新租成交；需求來源方面，電商、供應鏈和制造業持續占據市場需求的70%左右。在供應方面，四季度共有3個新增項目入市，總建筑面積約為24萬平方米。

從租金方面來看，2022年第四季度工業物流市場整體租金持續呈溫和增長態勢，環比增長1.1%。穩健的需求抵消了供應增加所帶來的影響，促使租金穩步上漲，2022年北京工業物流市場租金同比增長4.3%。其中，幾個主要子市場的優質項目，有力拉動整體租金上漲。與此同時，平谷等價格洼地也呈現租金上漲趨勢。

“2023年的新增供應將達到歷史峰值。”仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示，預計共有55萬平方米的新增工業物流地產供應即將入市，其中60%分布在大興國際機場子市場。供應的大規模釋放或將改變北京物流市場現有格局，新的子市場——大興國際機場將在2023年趨于成熟。市場空置率方面，預計將在2023年升至9.7%左右，較2022年增加3.9個百分點。

新京報記者 張曉蘭

　　編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

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