我國冷鏈物流園區在快速發展過程中遇到了很多問題。首先是園區建設，其次是園區運營管理。園區的建設屬于戰略投資，它所帶來的影響無論對企業，對社會都將是長期和巨大的。園區的運營雖然也出現很多問題，但管理問題可以逐步改善，而園區規劃定位的失誤會帶來不可挽回的損失。在此總結出幾個主要問題，希望引起管理者和投資者的注意：

1. 冷鏈物流園區盲目建設現象嚴重

我國現階段冷鏈行業的發展受政策影響比較大，政府的財政支持、土地優惠等，引導著投資方對該行業的投入。政府出臺鼓勵政策的初衷是促進冷鏈行業長期、良性發展，但投資方追求的利益往往與政策初衷相悖。

有的冷鏈物流園區在得到政府優惠土地后，改變規劃方向，加大商業建筑面積，減少冷庫面積或拖后建設;有些冷鏈物流園區建設受政策影響，忽略市場實際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫的建筑模式和規模都背離了市場的實際需求。

2. 冷鏈物流園區投資方很多沒有農產品流通或者物流管理經驗

根據對物流園區和冷鏈物流園區投資方的調查研究發現，超過60%的投資方與物流和冷鏈物流沒有關系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來的好處，并可以長期經營冷庫得到穩定收入，是地產業風險相對較小的區域。但非行業投資方在投資冷庫時所面臨的風險和遇到的困難也相對較多。

3. 冷鏈物流園區建設多數只關注建筑形式，缺少規劃咨詢

冷鏈物流園區是以物流運作、產品交易、物流加工為主的設施，并且冷庫又是包含較多技術的建筑物，所以冷鏈物流園區的建設更應注重前期的規劃研究。然而有很多冷鏈物流園區投資方不愿意花錢花精力在規劃研究上，更愿意相信自己的直覺和已有信息。

4. 匆忙上馬，邊建邊改

由于“拿地”對于建設冷鏈物流園區尤為關鍵，很多投資方在向政府提交申報項目之前匆忙做出園區建設方案并報政府批地。一旦得到土地后，再進行詳細的戰略調研論證和規劃已經來不及了，所以匆忙上馬，邊施工邊改動，造成了大量浪費并且嚴重影響建設質量。隨著土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性已越來越小。

5. 冷庫建設國家標準仍需完善

2010年出臺的《冷庫設計規范GB50072-2010》是目前冷庫建設可以參照的國家標準。標準中對冷庫的大防火間隔定位3500平方米，而相同等級的干貨庫房是6000平方米。冷庫中不儲存易燃品，冷庫保溫用的是不自燃的材料，在冷庫運作越來越復雜的情況下，限定3500平方米作為大分隔面積是不合理的。標準還規定冷藏間與穿堂之間的隔墻應為防火墻，該防火隔墻的耐火極限不應低于3小時。

以上規定給冷庫建設造成了極大限制。例如，如果建設10000平方米的鋼結構冷庫，應該如何進行防火分隔?按照此標準規劃不但冷庫建設成本上升，而且會降低冷庫的保溫性能，并對冷庫運營造成不便。如果只是為了防范氨制冷劑帶來的火災風險，可以對氨制冷做單獨說明。目前已出臺多項國家標準，據2010年統計正在制定和已經發布的與物流相關的標準就高達380項。這些標準如果出臺，多數企業并不知道，也談不上被企業采用。

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