過去一周，萬緯物流動作頻頻：先后與供應鏈服務商“云倉配”、大宗水產品在線交易平臺“華采科技”展開合作，以期通過強強聯合以及科技賦能，進一步強化自身的多元冷鏈物流服務能力。

作為萬科集團旗下的獨立物流品牌，萬緯物流如今業務覆蓋全國47個主要城市，擁有超過160個物流園區，倉儲規模超過1200萬平方米，全國運營管理49個專業冷鏈物流園，冷鏈倉儲規模位居全國第一。

可以說，大量且分布廣泛的倉儲設施，是萬緯物流的核心競爭力，而提升運營服務能力則是其今后著力發展的方向。

冷鏈物流增長強勁

成立于2015年的萬緯物流，近年一直保持著迅猛的發展勢頭。

數據顯示，近4年，萬緯物流經營收入復合增長率達到23.8%。其中，冷鏈業務收入復合增長率更高達32.9%的，收入規模擴大了近3倍。

另發改委數據，全國物流收入2020年實現同比增長2.2%、2021年同比增長15.1%，2022年同比增長4.7%。萬緯物流過去三年的收入增速明顯高于行業平均水平，當然，這也與其體量基數較小有關，不過萬緯物流的發展潛力不容小覷。

而來到今年上半年，萬緯物流實現營收為19.5億元，同比增長17%。雖然增速有所降低，但依然明顯高于全國約增長12%的平均水平。其中，萬緯物流的冷鏈物流服務，營業收入同比增幅仍高達30.3%。

正如前文所言，萬緯物流的冷鏈倉儲規模位居全國第一，連同上半年新開業的4個冷鏈園區，萬緯冷鏈可租賃建筑面積合計141.5萬平方米。

依托于此的冷鏈物流服務自然也是萬緯的優勢項目，半年收入8.1億元占公司整體收入的42%，而其倉儲可租賃面積僅為高標庫可租賃面積的六分之一。

萬緯物流最具代表性的冷鏈園區當屬深圳鹽田冷鏈園區，其為萬緯物流的首個保稅冷倉。據悉，該項目面積約10萬方，自4月份運營以來，可以維持日均進倉5200箱，出倉4250箱的體量，成為大灣區有實力的農產品冷鏈物流樞紐。

是否會擇機上市？

顯然，無論在體量，還是模式、優勢等方面，萬緯物流都具備了向資本市場講故事的底氣，那么萬緯物流是否會邁出這一步。

近期確有市場消息指，萬緯物流或將上市，或成“中國冷鏈地產第一股”。

有關的猜測，一方面是依據其加速擴張的動作，大有上市前造勢的氛圍。另一方面，引入新加坡政府投資公司、淡馬錫等的A輪投資已近3年，似乎已經到了變現的周期。

而且，萬科對物流產業的直接投資已經超過270.2億元，在眾多子公司中位居首位，但年回報率不足10%。部分原因是物流冷庫的在建工程價值不菲，需要沉淀資本。

萬科總裁祝九勝也在8月的業績會上坦言，“轉型業務即便做得好，對收入規模和利潤的貢獻恐怕還是有限。”資本市場顯然更容易縮短新產業的回報周期。

再者，萬緯物流在2021年曾制定“100個冷鏈園區”的三年目標，尤其要加大核心城市投資濃度。截至目前，萬緯物流旗下的冷鏈園區數量還不到目標數的一半。想要快速推行既定的擴張計劃，在資本市場的助力必不可少。

實際上，萬緯物流在2020年6月就曾在資本市場投石問路，于深圳證券交易所市場發行了首個類REITs，規模不大僅為5.732億元，但認購情況不錯，獲得中國民生銀行、興業銀行、中國郵政儲蓄銀行、招商銀行等多家機構的投資，可見其對物流園底層資產的運營得到市場的初步認可。

隨著近年國家對基礎設施REITs的支持力度加大，產業園、倉儲物流等的公募REITs上市也將是一條不錯的路徑。

而今年3月萬科的業績推介會上，萬科管理層曾明確表示，萬緯物流已在浙江和廣東選擇了幾個資產項目，項目規模25萬方左右，已報送至地方發改委，有望今年內發行REITs。

然而，有分析人士指出，萬維物流的上市準備還不夠充分，上市前的收益和規模，都跟國際先進水平有一定差距，保持增速將會是萬緯未來很長時間里的重要任務。

這也是萬緯物流明確的發展方向。萬緯物流曾公布過這樣一條戰略公式：萬緯=基本盤服務^科技。當中的運算符號意義不明，但基本點明了萬緯的關鍵詞，就是以資本為核心打造的倉網重資產基本盤，以及以科技支持的運營服務能力。

不斷強化基本盤，不斷提升服務能力，萬緯物流才更有可能穿越當前利潤持續處于下降區間的行業周期，并向資本市場講出引人入勝的故事。

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