《2022年冷庫租賃市場情況分析報告》2023中國冷庫行業市場概況分析：國內冷庫容量逐年增長

時間：2023-08-30 17:15:52來源：admin01欄目：冷鏈新聞閱讀：

01：《2022年冷庫租賃市場情況分析報告》

02：冷庫視界發布：2022中國高標冷庫市場投資分析報告

03: 中國冷鏈倉儲行業現狀深度研究與投資前景分析報告

04: 2023中國冷庫行業市場概況分析：國內冷庫容量逐年增長

鏈庫聯合中國物流與采購聯合會冷鏈物流專業委員會聯合發布《2022年冷庫租賃市場情況分析報告》，數據來源鏈庫大數據中心及對冷鏈行業200+企業進行市場調研，報告由以下四部分組成：

一、2022年冷鏈倉儲政策匯總

二、2022年冷庫供需數據分析

三、冷庫市場行業變化及趨勢

四、2022年冷鏈倉儲大事盤點

冷庫視界發布：2022中國高標冷庫市場投資分析報告

據冷庫視界測算，截至2021年底，中國冷庫純倉儲租賃需求規模約為794億元，其中，高標冷庫的純倉儲租賃需求規模約為165億元，約1400萬平方米。從2022年～2025年，冷庫倉儲租賃需求的CAGR約9%，而高標冷庫的CAGR預計在18%左右。

為保證報告的邏輯、故事線、數據、結論與洞察具有較高的行業參考價值，冷庫視界向行業頭部的冷庫投資方、開發商、冷庫租賃方做了多輪陳述與校準后選擇發布。

本次報告有以下幾大看點：

1. 冷庫市場前景廣闊

2. 高標冷庫是投資熱點

3. 長三角和大灣區市場火熱

4.“大房東+自運營”經營模式的開發商更具投資價值

冷庫市場前景廣闊

隨著我國經濟穩定發展，城鎮化進程穩步推進，居民消費水平逐年提高，居民飲食結構的不斷升級，促使生鮮類食品的消費量逐年增加，從而推動我國冷庫需求增長。

2021年底，國務院印發《“十四五”冷鏈物流發展規劃》，明確冷鏈物流的戰略地位，統籌打造三級節點。多部門多政策的持續加碼，從降低物流成本、融資成本、稅費成本等方面大力支持，冷庫行業處于黃金機遇期。

經冷庫視界需求模型測算，2021年我國冷庫租賃需求規模達到794億元人民幣，且接下來4年預計將以9%的復合增長率持續增長。

數據來源：冷庫視界，2022年8月

高標冷庫是投資熱點

目前，我國現存冷庫中，傳統冷庫仍是主流，高標冷庫占比較低。但高標冷庫的需求規模逐年增長，未來增速逐漸加快，主要由兩大因素驅動。

流通及消費端客戶是拉動高標庫需求的主力：生鮮線上零售是高標冷庫租賃需求中占比最大的行業，約占高標冷庫總需求的1/3；近年來生鮮線上零售行業進入高速發展階段，18-21年的年復合增長率高達59.4%。

下游用戶的冷庫需求升級。傳統冷庫普遍存在效率低下、能耗高和存在食品安全隱患等問題，無法充分滿足下游用戶的需求，大量需求或將從傳統冷庫逐漸向高標冷庫遷移。

經冷庫視界模型測算，2021年我國高標冷庫需求規模達到165億元人民幣，未來將加速增長。

數據來源：冷庫視界，2022年8月

投資區域選擇：長三角和大灣區高標冷庫投資機會優于其他城市群

五大城市群人口密集，經濟相對發達，生鮮消費量和進口量在全國占比較高，是高標冷庫需求集中區域。其中長三角和大灣區消費能力更強，人口更集中，

數據來源：冷庫視界，2022年8月

長三角和大灣區為沿海城市群，聚集了大量港口，生鮮進口總量在五大城市群中位于前列。

數據來源：冷庫視界，2022年8月

綜上，長三角和大灣區有大量的高標冷庫需求，是高標冷庫投資的熱點區域。

投資標的選擇：“大房東+自運營”經營模式的開發商更具投資價值

目前我國高標冷庫供給較為分散，市場集中度較低，未來或將加快整合速度。

數據來源：冷庫視界，2022年8月

在眾多玩家中，相比于其他經營模式， “大房東+自運營”的經營模式收入結構多樣，不僅有租金收入和運營收入，還持有產權，未來可享有土地增值紅利。同時由于向用戶提供了租賃以外的增值服務，可以更好滿足用戶的需求，與用戶粘性高。專業地產開發商正積極進行全國布局，擴大市場占有率，強化自身倉網能力；此外，產業方開發商自帶商流，也是優質投資標的。

冷庫視界通過對典型高標冷庫項目的收入與運營成本進行分析，得到以下觀點：

對于大房東+自運營模式的高標冷庫，操作費用為主要收入來源，而成本中人工占比最高。根據服務客戶類型不同，典型高標冷庫EBITDA可達11%-21%。

大房東模式的庫方只提供租賃服務，不提供其他增值服務，收入模式較為單一。典型高標冷庫EBITDA約為5%-7%。

在需求支撐和政策鼓勵之下，高標冷庫市場未來可期。目前我國高標冷庫供應較為分散，這也為投資者創造了投資機會，頭部企業正加快全國性布局，未來行業將加速整合，整個冷庫市場充滿了機遇與挑戰。有人把冷庫當作資本工具，有人想真正改變行業。

在當下的窗口期，誰能靈敏應對挑戰，抓住機遇，誰就是最終的王者！

全方位冷庫評分模型——冷庫視界LEFSI模型

冷庫視界在調研多方冷庫租戶后，深刻了解到租戶在選擇冷庫供應商時面臨的諸多痛點，每年需花費大量人力物力在選庫上。為幫助租戶更加高效完成選庫的決策工作，冷庫視界牽頭為行業選庫搭建了LEFSI模型。該模型包含4大模塊，14大維度，300余項指標，可為冷庫進行多角度評分；為保障評分體系更科學、更準確，冷庫視界用時半年，采集數十家頭部冷庫租戶選庫評估維度，并針對不同選庫訴求進行賦權與回歸測算。目前，該模型正與數十家冷庫租戶展開緊密合作。

根據冷庫租戶行業不同、冷庫結構不同、冷庫功能定位不同，冷庫視界提供定制化賦權，精準觸達用戶需求。同時，冷庫租戶也可以自由選擇模塊進行組合評分，滿足租戶個性化偏好。

中國冷鏈倉儲行業現狀深度研究與投資前景分析報告

中國冷鏈倉儲行業現狀深度研究與投資前景分析報告（2023-2030年）

一、行業相關定義

冷鏈物流(Cold Chain Logistics)一般指冷藏冷凍類食品在生產、貯藏運輸、銷售，到消費前的各個環節中始終處于規定的低溫環境下，以保證食品質量，減少食品損耗的一項系統工程。

倉儲是通過倉庫對商品與物品的儲存與保管。“倉” 即倉庫，為存放、保管、儲存物品的建筑物和場地的總稱，可以是房屋建筑、洞穴、大型容器或特定的場地等，具有存放和保護物品的功能。“儲” 即儲存、儲備，表示收存以備使用，具有收存、保管、交付使用的意思。冷鏈倉儲是是冷鏈物流的重要組成部分，冷鏈倉儲是利用溫控設施創造適宜的溫濕度環境并對商品實施存儲與保管的行為，只有讓存儲商品處于規定的佳溫濕度環境下，才能保證存儲商品的品質和性能，防止變質、減少損耗。通過冷藏裝備的應用，保證食品藥品在生產、貯藏運輸、銷售，以及到消費前的各個環節中始終處于規定的低溫環境下，保證食品和藥品的品質不受損壞，減少損耗。為客戶提供低溫貨物儲藏、保管、中轉等倉儲服務。

二、行業市場規模

近年來，國家相繼頒布許多冷鏈產業發展相關政策，并在“十四五”規劃中將冷鏈產業發展提升到國家戰略高度。在2022年4月11日，交通運輸部、國家鐵路局、中國民航局、國家郵政局、中國國家鐵路集團五部門再次聯合發聲，發布《關于加快推進冷鏈物流運輸高質量發展的實施意見》，明確提出完善冷鏈運輸基礎設施、提升技術裝備水平、創新運輸服務模式及健全冷鏈運輸監管體系的要求，冷鏈產業政策支持再次加碼，為冷鏈倉儲行業營造良好的政策環境。

在2020-2022年的疫情期間，跨地冷鏈運輸和存儲需求也顯著驅動冷庫建設及冷鏈倉儲行業發展。以上海為例，根據上海市商務委數據，上海市糧食、生豬、蔬菜自給率僅為20%、10%、40%，八成以上貨源（除綠葉菜外）依賴外省供應，尤其是每日蔬菜供應量達8500噸。

在國家政策的鼓勵支持下，以及生鮮電商行業的發展，跨地冷鏈物流行業需求的增加，推動了我國冷鏈倉儲行業市場規模的不斷擴大。2018年至 2022年，我國冷鏈倉儲行業的市場規模從856億元增長至1635億元。復合增長率達到17.56%。

資料來源：觀研天下數據中心整理

三、行業供需規模

1、供應情況

2018-2022年，我國冷庫容量不斷擴大，2022年達到2.3億立方米。雖然我國冷庫容量快速增長，但城市居民人均擁有的冷庫容量仍較低，約美國四分之一。我國冷鏈倉儲行業市場還有較大的發展空間。

資料來源：觀研天下數據中心整理

目前我國冷鏈倉儲行業存在地區供應不平衡、高標冷庫供應不足的特點。

與發達國家相比，我國的冷鏈硬件設施依然缺乏，設備分布不均，冷鏈基礎設施主要集中在沿海地帶和一線發達城市；然而，承擔了全國大部分生鮮農產品批發交易的中西部地區卻冷鏈資源匱乏，發展相對滯后。主要原因有三點：一是城市人均冷庫容量偏小，低于發達國家水平；二是冷庫容量地域分布不均；三是冷庫企業分布不均。許多一線城市如北京、天津、上海等冷庫時常處于滿租甚至爆倉狀態，冷庫資源較緊張，而一些二線城市如合肥、長沙、太原等有時卻出現供大于求的現象。

同時我國冷庫供應仍以低標冷庫為主，高標冷庫供應不足。由于食品、醫藥相關領域，包括連鎖餐飲、商超零售、生鮮冷鏈運輸、醫藥冷藏等行業對高標冷庫的需求不斷增長，但目前高標冷庫投資速度遠低于快速增長的食品消費和供應鏈需求，存在供需不匹配的現象。

2、需求情況

2022年，我國農林牧漁業增加值9.26萬億元，比上年增長3.5%。中國食品供應鏈產業擁有萬億級別的市場體量，隨著城鄉居民消費水平和消費能力不斷提高，冷鏈物流的需求持續旺盛。在回歸常態化生活后，2022年冷鏈物流發展勢頭強勁，市場需求總量達32450萬噸。隨著冷鏈物流需求的擴大，中國冷鏈倉儲行業需求規模有望達到9735萬噸。

資料來源：觀研天下數據中心整理

目前冷鏈倉儲的需求以生鮮食品為主，占比約為90%，生鮮食品大多保鮮期短、易腐敗，因此在長距離運輸中，冷鏈倉儲對于生鮮食品的運輸就必不可少。其次是醫療產品，占比約為9%。

資料來源：觀研天下數據中心整理

四、行業細分市場

1、高標市場

從冷庫的建筑形態、層高、承重、溫區等維度來看，可將其分為A、B和C三類。A類是指按照國際標準設計和建造的專業冷庫；B類是指高標干倉和優質廠房參照專業標準改造成冷庫；C類是指傳統農批市場和農民倉。其中，A類和B類為高標冷庫，C類為低標冷庫。

高標冷庫的主要客戶90%以上是食品相關領域。生鮮線上零售是高標冷庫租賃需求中占比最大的行業，約占高標冷庫總需求的1/3。近年來，我國生鮮線上滲透率逐年增加，生鮮線上零售進入高速發展階段，拉動高標冷庫需求增長。物流中心、農貿市場以及商超等均積極建設大型化、集中化的冷庫。同時，高標冷庫的產品設計、建造品質等方面更符合冷庫租賃、資產交易的需求，將成為未來冷庫開發投資的主要形態。我國高標冷庫相關企業包括嘉浩美庫、亞冷、宇培、中外運、鄭明、萬緯冷鏈、恒源冷庫等。目前高標冷庫供給格局分散、市場集中度較低，頭部企業占比不足30.0%，但隨著市場競爭加劇，高標冷庫市場將加快整合速度。

冷庫建設規模的擴大，可以有效地節約建設成本和運營成本。目前國內已有七個重要冷庫市場（即北京、上海、深圳、廣州、武漢、成都和重慶），部分已形成冷庫群。上海的冷庫存量最大，為90.23萬平方米；其次是廣州和北京。隨著生鮮商品的儲存和分銷需求不斷增長，以及易腐類醫藥的儲藏訴求擴大，我國高標冷庫需求不斷增加，2022年我國高標冷鏈倉儲行業的市場規模為523億元。

資料來源：觀研天下數據中心整理

2、低標市場

由于C類冷庫多為傳統冷庫、農產品批發市場冷庫以及部分私自改造的冷庫，具有耗能高、保溫效果不好的問題，因此部分C類冷庫需要進行淘汰或者升級改造。根據《“十四五”冷鏈物流發展規劃》指出，要加快冷鏈設施的改造和升級，并且要淘汰掉不合規不合法的冷庫，老舊耗電量高的冷庫，未來按照專業的冷庫標準進行設計、建造、運營和管理。建造高標準冷鏈物流冷庫，形成銜接產地銷地、覆蓋城市鄉村、聯通國內國際的冷鏈物流網絡。

由于高標冷庫建設標準高，目前我國低標冷庫（C類）仍占據市場主要份額，2022年低標冷庫市場規模為1112億元。

資料來源：觀研天下數據中心整理

五、行業競爭格局

我國冷庫行業企業較多，行業整體集中度不高，龍頭企業頭部企業還在醞釀成長。根據冷庫行業產業鏈企業的收入來進行劃分，可主要分為三個競爭梯隊。第一梯隊的企業營業收入在20億元以上，主要包括冰輪環境、雪人股份等;第二梯隊的企業營業收入在10-20億元之間，主要包括雙匯物流、大連冰山等;第三梯隊的企業營業收入在10億元以下，主要包括安徽和順、常州隆盛等。

冷庫行業主要分為三個競爭梯隊

梯隊營收規模代表企業第一梯隊大于20億元冰輪環境、雪人股份、順豐控股、海榮冷鏈第二梯隊10-20億元雙匯物流、大連冰山、享寧電機第三梯隊10億元以內安徽和順、北峰制冷、常州隆盛

資料來源：觀研天下數據中心整理（WW）

2023中國冷庫行業市場概況分析：國內冷庫容量逐年增長

內容概要：冷庫是整個冷鏈的核心節點，也是是產品運輸過程中的關鍵環節，起到儲藏、轉運的功能。當前，我國人均冷庫容量為0.13立方米/人，在全球各國人均冷庫容量中的排名較為靠后，人均冷庫容量只占美國的1/4，國內人均冷庫容量與發達國家相比還有較大差距，國內冷庫建設規模仍有較大的成長空間。

關鍵詞：生鮮電商、冷庫容量、冷庫新建項目

一、下游應用市場需求量快速增長，行業發展前景十分廣闊

冷庫實際上是一種低溫設備，冷凍溫度一般在零下10度至零下30度之間，存儲的量比較大，也是物流行業重要的組成部分之一。近年來，隨著我國經濟的高速騰飛，居民的收入水平不斷提高，人均可支配收入逐年增長，消費者對于食品的種類、質量、營養以及口味的多樣化消費需求顯著增加。而食物鎖鮮往往需要通過冷藏或者冷凍的方式進行運輸、加工、儲藏和配送。因此，在日益增長的消費需求驅動下，我國冷庫產業逐步邁進高速發展階段。

冷庫產業的上游可以分為內部設備和配套設備兩部分，其中，內部設備包括冷庫門、冷庫板、壓縮機組、控制器、制冷劑等；配套設備包括貨架、起重機、叉車等。作為產業中游的冷庫按照庫溫可以分為保鮮冷庫、冷藏庫以及冷凍庫，其庫溫范圍分別為0-5℃、-15~-18℃、-22~-25℃，而氣調冷庫是較為特殊的冷庫，不僅實現了庫房的低溫環境，還實現了庫房氣體環境，其對于果蔬的貯藏時間比保鮮冷庫長0.5~1倍左右。冷庫的下游應用市場主要有果蔬、乳制品、水產品、肉類、醫藥、花卉等等。

根據網經社電商大數據庫統計，2016-2022年，我國生鮮電商行業交易規模連年增長，其增長速度整體有所放緩。2021年，我國生鮮電商行業交易規模為4658億元，同比增長27.93%；2022年，我國生鮮電商行業交易規模為5601億元，同比增長20.24%。近年來，我國信息技術發展迅速，為網絡慣。同時，生鮮電商行業井噴式發展也將進一步擴大對冷庫以及冷鏈物流的需求。

從我國生鮮產品損耗率來看，水果的損耗率為11%、蔬菜為20%、肉類為8%、水產品為10%，而發達國家的水果、蔬菜、肉類、水產品等生鮮產品的損耗率基本維持在5%的穩定水平，其他食品的損耗率也已經降到了1%以下，而我國的生鮮平均損耗率超過10%，是發達國家的2-3倍。從我國生鮮產品冷藏運輸率來看，果蔬的冷藏運輸率為35%、肉里為57%、水產品為69%，而發達國家的果蔬冷藏運輸率為90%、肉類為80%、水產品為95%，

目前，我國大部分生鮮供應損耗率居高不下，生鮮產品損耗率明顯高于發達國家生鮮平均損耗率，其中，果蔬損耗率是發達國家的3倍左右，水產品則有兩倍左右，而較低的冷藏運輸率是使得大多數生鮮農產品在運輸過程中得不到規范的保溫、保濕或冷藏而發生損耗的主要原因之一。綜合來看，國內的冷藏物流發展較為粗放，行業監管體系和服務質量有待提高，大量生鮮農產品在產銷過程中的損耗和變質，造成了社會資源的巨大浪費，每年直接經濟損失高達6800億元，為了降低流通過程中的耗損率，必須改善生鮮農產品的冷藏儲運能力，未來冷庫產業依然有很大發展潛力和空間。

當前我國城市化進程步伐的加快正在不斷改變著我國社會結構及消費格局。居民們的食品安全意識逐漸加強，對食品質量、新鮮程度愈發關注。而冷鏈物流行業的發展為保障食品質量安全、提高居民生活水平、降低物流損耗、提高食物存儲期限、實現食物跨地域輸送和減少社會資源浪費都具有較大的促進作用。據中冷物流委員會，2017-2022年，我國冷鏈物流市場規模連年增長，2021年，我國冷鏈物流市場規模為4773億元，產業鏈和供應鏈恢復暢通，冷鏈運輸的需求不斷增長，預計2022年，我國冷鏈物流市場規模將達到5515億元，繼續保持增長的趨勢。

二、國內人均冷庫容量與發達國家存在較大差距，2023年度冷庫新建工程項目眾多

冷庫是整個冷鏈的核心節點，也是是產品運輸過程中的關鍵環節，起到儲藏、轉運的功能。根據實際需求，冷庫大致分為大型庫、中型庫、小型庫和微型庫。從全球各國人均冷庫容量來看，根據國際冷藏倉庫協會數據統計，荷蘭以0.96立方米/人的人均冷庫容量位列第一名，緊隨其后的是新西蘭0.5立方米/人以及美國0.49立方米/人，分別位列第二、三名。我國人均冷庫容量為0.13立方米/人，在全球各國人均冷庫容量中的排名較為靠后，人均冷庫容量只占美國的1/4，國內人均冷庫容量與發達國家相比還有較大差距，未來國內冷庫建設規模仍有較大的成長空間。

根據中冷聯盟數據統計，2017-2022年，我國冷庫容量呈現逐年增長的態勢，其從2017年的3609萬噸增長至2022年的5686萬噸，六年間的年均復合增長率為7.87%。保持了相對穩定的增長速度。2022年，我國冷庫容量為5686萬噸，同比增長8.84%。隨著冷鏈基礎設施政策的引導和企業布局完善，我國庫容量基數逐年增大，導致近四年的冷庫容量增長率低于10%。

中冷聯盟2022版分布圖顯示，2022年，我國冷庫容量排名前三的地區為山東、廣東和上海，其冷庫容量分別為644.8萬噸、470.4萬噸和440萬噸，山東地區的冷庫容量更是處于遙遙領先的地位，而福建、江蘇、湖南、四川等第六至第十五名地的區冷庫容量差距相對較小。從區域分布上來看，我國冷庫主要集中在華東、華北、華中區域，其中，山東、廣東、上海、江蘇等地的冷庫容量相對較高，冷鏈運輸網絡及體系相對健全，而中部農牧業主產區和西部特色農業地區冷庫則較為短缺。

根據我國冷庫企業2022年三季報，2022年1-9月，我國冷庫企業整體加食品加工及物流冷庫方面的生產和流通規模的增大，對冷庫設備需求也呈現上揚的趨勢。

2023年2月21日，農業農村部印發了《農業農村部關于落實黨中央國務院2023年全面推進鄉村振興重點工作部署的實施意見》，該政策提出深入實施農產品倉儲保鮮冷鏈物流設施建設工程，在重要流通節點建設產地冷鏈集配中心，推進國家級農產品產地市場建設，加強大型冷藏保鮮、倉儲物流等保供公益性基礎設施建設。在政策引導和市場需求的雙輪驅動下，我國冷庫工程新建項目十分火熱，2023年，我國多個省市均有冷庫新建項目工程。

從冷藏保鮮方面來看，有山東省的順豐農場年冷儲10000噸胡蘿卜項目、山西省的年儲藏果品1000噸恒溫果庫建設項目、陜西省的茂源萬噸農產品儲藏冷庫建設項目、浙江省的農產品冷藏保鮮項目、江西省的信豐保鮮倉儲項目以及江蘇省的新建冷藏保鮮庫廠房項目等；從冷鏈物流中心來看，有河南省的綠色智慧農產品冷鏈物流中心項目二期項目、云南省的理海建綠色智慧冷鏈物流中心、安徽省的新建智慧冷鏈物流中心項目等等。

END來源：冷鏈行業資訊免責聲明本報告來源于網絡資源，由貴州省智慧物流研究院提供，如有侵權，請聯系工作人員刪除。本報告僅在相關法律許可的發放，所提供信息均來自公開渠道。本院盡可能保證信息的準確、完整、客觀，但不對其準確性或完整性做出保證。往期推薦01

【原創】從物流稅收政策演變過程看貴州網絡貨運平臺發展的建議

貴州省零擔物流業發展思考與建議

【原創】貴州省物流政策取向及趨勢

點擊上方名片關注我們

冷鏈服務業務聯系電話：13613841283