2021小復盤之三：物流倉儲進入戰國群雄割據時代了，但冷鏈似乎還處于春秋時期

時間：2023-05-12 12:55:12來源：admin01欄目：冷鏈新聞閱讀：

小復盤系列的第三篇，想關注下物流倉儲冷鏈這個行業，過去一年發生的變化，以及對未來的或有啟示。

引用下羅戈報告的圖，物流其實是一個有些寬泛甚至模糊的概念，從倉儲到配送，從跨境到快遞，甚至物流科技，都納入了這個范疇。

而我們討論的起點，其實是從物流和不動產的結合點開始的。

在過去的半年中，我們討論了普洛斯、萬緯vs太古、京東vs宇培、順豐vs嘉里等大牌機構的資本動作，也聊過一些有特點的企業（傳化智聯、海航冷鏈、新寧物流、榮慶、新夏暉等）。

物流冷鏈行業是最近幾年的熱門賽道，各種上市、并購頻繁發生；在這次的小復盤中，清河不會貪大求全事無巨細做大事記，而是希望點出自己認為會對未來有影響的若干事件，或者思考機會在哪里。。。

計劃聊下這幾個話題：

是物流地產，還是新基建？

十四五冷鏈規劃，是藍海嗎？物流與資本，永遠是一對好CP

好，先鋪墊這么多，咱們進入正文。

物流去地產化

強調新基建和供應鏈解決方案

發現了一個有意思的趨勢，就是各家物流倉儲投資機構都在重新定義自己，隨便舉幾個頭部企業的例子：

普洛斯

它說自己是全球領先的專注于供應鏈、大數據及新能源領域新型基礎設施的產業服務與投資管理公司，業務遍及巴西、中國、歐洲、印度、日本、美國及越南，資產管理規模超過1，200億美元。

目前普洛斯在國內布局了68個城市，物流面積超過4000萬平米；冷鏈業務布局了33個城市，面積大概是110萬平米。

萬緯

今年10月份剛剛調整了架構，萬緯品牌下面分為了萬緯冷鏈、萬緯高標、萬緯服務三個業務板塊，說自己的業務是提供倉配一體化、供應鏈及科技相關服務，用智慧園區與算法能力提升客戶供應鏈效能。

經過6年發展，萬緯目前布局了46個城市，倉儲規模1100萬平米，其中冷鏈規模目前是國內第一。

京東

京東物流今年成功在香港上市，但其實有些人可能沒有注意到，另一個京東系的平臺正在迅速低調崛起，并且剛剛獲得了華平的投資。。。而這個重資產平臺，就是收購中國物流資產（宇培）的主體。相關文章鏈接：宇培

京東產發，它是京東集團旗下提供基礎設施建設、資產管理和綜合服務的子集團，通過投資開發、資產管理和多元化增值服務，為全行業合作伙伴提供現代化高標準倉庫和一體化智能產業園、數據中心、新能源等的綜合解決方案；還積極布局先進制造產業園、醫藥健康產業園、城市服務中心、商業文化中心、數字科技中心等，目前已在中國28個省級行政區實現布局。

目前京東自有倉庫800座，面積約2000萬平米；另有管理的云倉1400座，倉儲總面積約1700萬平米。

DNE（新宜東久）

之前有文章（相關鏈接：新宜東久）介紹過，孫老板在戰略愿景這一塊，拿捏的死死的，沒有輸過。。。

DNE將聚焦于工業與生物醫藥園區、城市更新、智慧物流與冷鏈、數據科技四大業務板塊，要為中國新經濟提供全方位、一體化的基礎設施運營服務與解決方案，助力中國經濟的產業轉型和科技創新。

當然，也有沒變的，比如易商。。。

易商

總部位于香港的ESR是領先的物流地產平臺，并在數據中心領域日益拓展。

我們開發及管理的現代物流及工業設施遍布亞太區的主要經濟體，包括中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞、印度、越南及印尼。ESR目前的AUM是363億美元，物流資產規模大約是2300萬平米。

這企業的PR風格，就與沈老板的風格比較貼合。。。他和孫老板就完全是兩個風格，分開，也許對兩個人都好。。。

1.擁抱產業

這幾家頭部企業，尤其是普洛斯、萬緯、京東、DNE，他們應該是最貼近和熟悉國內市場的機構（易商有點奔著國際化去的），不約而同、有意無意地都在淡化物流倉儲地產商這個角色，而是強調新基建、供應鏈基礎設施和解決方案服務商。

如果物流倉儲業也有鄙視鏈，那么純拿地開發蓋倉庫的這一群（都是從普洛斯安博嘉民那個時期和老外學的），可能是位于鄙視鏈的下游。。。千萬不要低估政府的學習能力，領導們的見識水漲船高，有沒有產業，有沒有落稅能力，是可以做到區別對待的。

2.擁抱政府

北京的物流用地已經斷糧好多年了，2021年只推出了五塊，京東一家就拿了一半，其中就包括位于大興國際機場旁邊的140畝。

拿地主體是京東與當地國資平臺的合資公司，該園區為全國大型5G智能物流園區，總用地規模95076平方米，規劃總建筑面積67824平方米，建設臨空區京東智慧物流中心，具體包括3座智能化倉庫及1座冷庫，預計2023年竣工。

當地政府有多積極？隨便舉個例子，你感受下：這塊地，京東是11月29日簽訂土地出讓合同，一天之內就拿到立項批復、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；第二天也就是11月30日，正式開工。這放在以前，也就萬達或者碧桂園這種超級追求高周轉的房企才會和政府這么勾兌，沒想到物流也這么搞了。。。

同期在大興機場附近拿地做物流的，有順豐的華北智慧物流總部基地，有美團生鮮冷鏈物流園，還有外資南洋食品貿易。。。你可曾找到傳統的物流地產商？

3.也許是方向

我們三番五次強調普洛斯與供銷社、中國郵政的聯姻具有指向性意義，覺得萬緯寧可換LOGO也要把地產字樣去掉并不是矯情而是確有必要。趕緊擁抱產業，現在動手也不晚。。。

全國的供銷社系統，有2600多家企業擁有冷鏈設施，總庫容大約是600萬噸，差不多占到了全國的十分之一吧。。。你感受下，普洛斯切了進去，這是多大的市場？

擁有產業，是加分，是增值，或者至少是自保。

政策利好冷鏈物流

一擁而上的有機會也有對手

1.利好政策就一定利好全體？

就在12月12日，國家發改委會同有關部門編制和發布了冷鏈領域的十四五發展規劃，無論是行業，還是媒體，都感到非常振奮，認為行業快速發展的春天到來了。。。

既然發文要大力支持，就意味著這塊肯定是存在明顯的短板。。。其實，早在2010年國家就出臺了支持冷鏈物流的政策，當時的政策出發點也是支持農業建設和農產品流通。這一塊的市場潛力很大，相信大家都看得到，但是為啥十年過去了，成效并不如意呢？因為這個事情不容易搞唄。。。

與中心節點城市或者項目相比，產地倉你面對的一堆散戶，規模大了就會利用率低，過于分散就會導致管理成本下不來，各種農民倉超級便宜可以隨時打價格戰，弄不好還會有形形色色的利益紛爭或者龍城歲月。。。

就像是中國物流倉儲10億平米的存量，只有不到1億平米是高標倉一樣，國內的冷庫生態也差不多。。。冷鏈委統計的這些冷藏倉儲的數據里，估計有很大比例是各種形形色色的冷庫，農貿市場的，供銷社的，批發商的，流通企業的，甚至是農民手里的。。。

2.存在一定難度

與其費力不討好，還是做點更容易的事情。。。逼害趨利的結果就是：過去十多年，國內的干支線倉運配已經得到了長足的發展，總體還是更靠近消費端。

還是引用下中物聯冷鏈委的數據，無論是他們的冷庫圖，還是前面放的普冷、萬緯的冷庫分布圖，差不多都是有“胡煥庸線”的存在。。。

而冷鏈的缺口，或者競爭機會，可能更多存在于兩端，即靠近產地的最后一公里，和靠近消費者的最后一公里。

后者有社區團購、生鮮電商前置倉為代表的各路資本在虎視眈眈，而且消費者多數位于一二線重要節點城市或者都市群，區位上更接近中東部沿海，也更容易得到投資機構們的認可。

產地倉，絕大多數還是在中西部，這些城市量級與東部存在顯著的落差，傳統意義上并不是投資機構的偏好區域。

春風吹，戰鼓擂，支持政策頻繁出臺，如何有效落地？這其實就帶來了一個問題：誰會去下沉市場呢？

3.總有先行者

以快遞為主的物流企業，反倒是動作最快的。。。無論是物流還是冷鏈，運營商都是追求倉運配一體化，只是把倉庫/冷庫看作是生產工具，自建、持有、租用，都是生意選擇而已。

之前介紹過的京東物流，他們2014年開始打造自有的冷鏈物流體系，2018年成立京東冷鏈，主打一站式冷鏈服務平臺，生鮮食品、醫藥物流都做，三網一體（倉儲網-運輸網-配送網）。

京東一直強調自建庫，但依然可以租用，依然可以把物流倉儲的重資產放在表外，實現基金化的開發和持有。按照他們現在產業園、物流、冷庫都做的趨勢，不排除往工業綜合體的方向發展。

之前也介紹過順豐，他們早在2012年就涉足了冷鏈業務，2014年設立順豐冷運，主要做生鮮食品的一站式供應鏈解決方案。2017年成立順豐冷鏈物流。

2018年，順豐與夏暉成立合資公司，經營后者在中國區的供應鏈與冷鏈物流解決方案。夏暉是一家美國企業，是麥當勞幾十年的冷鏈服務商。

經過數年發展，在冷庫和冷鏈物流基礎設施之外，已經拓展到了產地預冷、加工、冷藏和后端配送與銷售；此外，也進入了醫藥物流領域。

如果說京東和順豐都是深思熟慮、鋪墊已久，那么幾個快遞行業的同行，就屬于快速反應了。。。

2020年9月，中通快遞表達了自己對于冷鏈業務的興趣和構想，到2021年底，已經基本上完成了整體網絡建設布局，實現了全國75%以上區縣的覆蓋。。。嚓，只用了一年時間呀，是不是有點夸張。

中通的套路是中心直營+網點加盟，依托本來就有的快遞運配網絡，迅速切入冷鏈業務，把產地倉、銷地倉、網格倉都整合到冷鏈云倉網絡里，以生鮮水產為主，涵蓋了一地發全國、產銷地倉運配一體化、銷地倉配、前置倉配送等多種經營模式。

4.你的對手們

講到這里，順便說一句，2019年9月的國務院常務會議擴大了地方政府專項債的使用范圍，在一系列基礎設施和民生服務內容中，物流冷鏈設施也在擴容之列。

這意味什么呢？

意味著冷鏈物流基礎設施可以作為地方政府合規融資的名義之一，2020年全國各地冷鏈物流專項債券的發行金額估計是120億元以內，期限一般是15年，利率一般是在3.5%左右。。。但單一項目的融資金額平均只有1.3億元。

2021年5月，農發行發行了冷鏈主體金融債50億元，利率2.3%；這些錢，農發行會拿去向冷鏈物流投資項目提供政策性貸款，利率估計也就是3點幾吧。。。

2021年10月，商務部和中國銀行一起發布了支持冷鏈物流的通知，三年提供1000億元的專項融資額度。

綜合以上幾點來看，各地的地方政府，也在積極發債融資建設冷鏈物流設施，而且還享受著便宜的類政策性貸款，冷鏈物流行業必然進入各方混戰的形態。。。你的對手，有可能是物流快遞運營商，有可能是供銷社，有可能是普洛斯，也有可能是某一個區縣的地方政府。

還有哪些值得關注

一級和二級市場都有看點

過去的一年，我們見到了若干行業內的上市與并購，資本與物流行業，如影隨形。當然里面很多是物流配送企業或者物流科技相關的，單單是與倉儲相關的，也有不少。有興趣的朋友，可以看下之前的解讀。

易商、樂歌、京東、宇培：物流巨頭一連串并購整合的背后，能看到誰的手？

京東物流：您要的宇培已經下單成功，快遞李小哥將送貨上門請注意查收

有得必有失，有予必有求，地產基金這行業已經內卷得快成球

除了上述巨頭之外，還有哪些機構值得期待呢？

遠洋

遠洋通過幾年的積累，在2021年，取得了爆發性的增長，在物流板塊的投資于募資都取得了長足發展。

2021年10月18日，遠洋資本有限公司聯合GIC發起設立4億美元物流地產私募基金。本基金為半盲池基金，總規模4億美元，專注于投資一二線及重要物流節點城市的開發型及成熟型物流地產項目。遠洋資本擔任基金普通合伙人（GP）及基金管理人，負責基金日常運營及管理。遠洋資本旗下子公司“遠洋物流”將對基金的項目進行開發運營和物業管理。

這里面提到的“遠洋物流”，剛剛在2021年4月以全新品牌亮相，它的前身是成立于2017年的遠澤物流，從事物流地產全周期開發和管理；本來是投資管理20余個物流地產項目，在管面積近250萬平方米；經過與紅星的交易，數據變成了在管項目40多個，在管面積400萬平米。

是在香港、新加坡還是內地發行REITs，還是單獨主體去香港上市，都是可能的選項。

龍地

龍地是黑石在2017年設立的物流平臺，短短三年多的時間，目前管理的物流設施面積已經做到了大約500萬平米。

之前咱們介紹過，龍地引入了新的CEO，黃老板之前是做并購投行的，估計黑石請他來的意圖，也是要不斷買買買吧，拼命做大規模，及早尋求上市。。。實際情況也是這樣，黑石應該是目前物流市場上最活躍的買家，募集了幾十億美元的錢，投資壓力不小呢。。。