XX物流產業園項目可行性研究報告

時間：2023-02-07 00:10:50來源：food欄目：冷鏈新聞閱讀：

第一章總論 1

第一節概述 1

第二節研究結論 9

第二章項目建設必要性及意義 11

第三章投資環境及市場環境分析 18

第一節投資環境分析 18

第二節市場環境分析 18

第四章建設目標及建設內容 23

第一節建設目標 23

第二節建設規模 24

第三節項目建設內容 25

第五章　項目場址與建設條件 31

第一節　項目場址 31

第二節　建設條件 31

第六章項目經營方案及設備系統 36

第一節物流中心的選擇及定位 36

第二節主要物流設備設施 36

第三節物流中心經營及管理策略 37

第四節　技術設備 39

第七章　工程技術方案 40

第一節　總體設計概況 40

第二節　總平面布置 40

第八章　環境保護與安全 42

第九章　組織機構及勞動成員 43

第一節　組織機構 43

第二節　勞動定員及培訓 43

第十章　投資估算及資金籌措 44

第一節　投資估算 44

第二節　資金籌措 49

第十一章　財務評價 50

第一節　營業收入和營業稅金及附加估算 50

第二節　總成本費用估算 52

第三節項目盈利能力分析 54

第四節項目不確定性分析 55

第十二章政策需求 57

第一章總論

第一節概述

項目名稱：XX林海現代農副產品物流產業園項目

建設單位：XXXX物流集團有限公司

注冊地址：XXXXXXX

項目負責人：

企業使命：打造中國都市現代食品物流平臺；全面提升食品企業競爭力；致力成為中國食品物流第一品牌

企業理念：誠信創新，高效回報

企業目標：打造全國物流網絡，創建國內冷鏈物流行業龍頭企業，積極開發應用冷鏈物流信息技術，建立物流交易的電子商務平臺，開拓冷鏈物流行業經營新理念、新思路。

聯系地址：XX省XXXX市華拓區新華大街18號金水地產大廈98樓

一、項目建設單位基本情況

XXXX物流集團有限公司總部設在XXXX市河西新城區，是一家以低溫倉儲為特色、以食品物流為主營業務、兼營配送、加工業務的現代化股份制集團物流公司。公司注冊資本1.2億人民幣。由XX集團前總裁XXX先生、XXXX株式會社等實力股東共同出資組建，具有強大的資金背景和技術優勢。

1、公司宗旨及目標：

公司的經營目標是建立現代化的第三方物流體系，打造覆蓋全國的物流網絡，并建立電子商務交易系統，構織連接食品物流上下游的交易平臺；服務宗旨是開發具有創意性和獲利性的經營模式，在充分發揮公司的專業技術優勢和規模優勢的基礎上，協同經營、管理、人才、品牌、信息等諸多因素，以快速周到、價格合理的服務來滿足客戶的需求。

2、經營原則及范圍

公司將實行標準化經營，通過貯備外部物流資源，構建覆蓋全國的物流網絡，提供跨地區的綜合物流服務。

服務經營范圍：

（1）提供貨物搬運、倉儲服務；

（2）提供第三方物流服務；

（3）提供物流電子商務平臺；

（4）提供物流系統及物流方案設計；

3、公司發展規劃

（1）發展戰略

公司的首要目標是滿足城市的功能服務配套，建立城際銷售網絡和交易平臺；通過建立全國的物流體系形成集聚效應和規模優勢，提高企業的競爭力；最后通過建立電子商務平臺，提供網上訂單服務，利用信息化手段有效的整合內外物流資源。

公司將采取標準化的管理，利用ERP系統對發貨運輸計劃和倉儲計劃進行集成管理，支持庫存補貨計劃自動化，同時可根據不同的發

貨計劃制定運輸計劃，實現系統接口的有效連接。由于在物流業務中，零擔占很大部分，屬小批量，配貨工作量大并對配送的要求很高，公司將通過網上訂單，利用快速高效的反應來吸引客戶，為其提供訂貨和配送服務，快速滲透高端物流銷售市場。

公司未來的發展目標是成為集第三方物流和第四方物流為一體的該冷鏈物流行業標準的制定企業。利用公司自身的技術優勢、管理優勢、資金優勢和規模優勢，建立一體化的食品供應鏈來滿足市場的需要并提供所需的服務，同時保持效益的持續增長，使公司最終發展成為輻射全國的農副產品冷鏈物流骨干企業。

（2）經營目標

擬建設的XX現代農副產品物流產業園項目的規劃為：到2011年，成為華北地區農副產品物流企業的領先者；成為具有全國影響力的農副產品交易平臺；在華北地區初步建成農副產品物流配送網絡，并形成現代化、科學化的物流企業形態。

二、項目背景

公司通過產權多元化、運作規范化、功能完善化、規模最大化的戰略目標為先導，并在公司管理、市場占有、管理流程、員工業務水平、技術裝備更新速度、行業影響力以及長期發展能力等多方面迅速提升。為了應對國內外物流行業日趨激烈的競爭，公司將打破傳統的物流經營模式，積極探索新的利潤增長點。

1、對物流概念的理解

現代條件下的物流是涵蓋企業經濟活動各個環節的創造增值

價值的經濟活動，物流既是一項管理技術，也是現代條件下新的經濟發展理論，因此，對物流概念的理解應更為寬泛和多角度、多側面。

2、對物流運作功能的理解

物流是將企業的原材料采購，半成品及產成品庫存、銷售相關的運輸、倉儲、配送、包裝等進行一體化管理的生產活動。

3、對物流增值功能的理解

物流是對企業的生產、銷售組織管理及相關資源進行重新整合，以優化企業資產結構及經營活動的資本升值活動。

4、對物流信息功能的理解

物流是對企業經營計劃制定、存量管理、產品跟蹤、市場需求分析及產品流通運作等經營環節具有決策支持功能的信息服務活動。

5、對物流價值功能的理解

物流是通過降低企業運輸及配送費用，實現零庫存、優化資金流等途徑，實現企業經營成本節約的創造增值價值的活動。

6、現代物流的特點及發展趨勢

1）、發展特點

國外現代物流業的發展水平以美國、日本和歐盟國家為代表。從國外物流業50年的發展進程看，國外物流業的發展主要得益于穩定的經濟增長、發達的信息技術、寬松的法制環境和經濟的全球化、區域化和集團化。專業的管理隊伍和先進的計算機網絡與通信手段，使物流服務不斷向快速便捷、優質高效、成本低廉的目標邁進，物流設施與業務范圍也隨之迅速發展和擴大。美國、

日本及歐盟國家物流也發展到了較高水平。就這些國家物流成本占GDP的百分比而言，美國為10%，日本為14%，英國為10.6%，法國為11.l%，德國為13%，均居世界領先地位。

2）、發展趨勢

從現代物流的發展特點看，物流業己進入成熟階段，物流業的進一步發展主要是物流內涵的拓展、過程延伸、覆蓋面的擴大以及物流管理的日益專業化、標準化和信息化。

3）、物流服務的內涵將繼續拓展

物流服務從最初只解決運輸問題，逐步發展到將裝卸、搬運、倉儲、保管乃至報關、通關、保險、商檢、衛檢、動植檢、中轉、保稅等業務統一進來，把整個商品流通過程作為一個完整的領域來進行通盤考慮和經營，產品異地加工、裝配、包裝、標志、分撥、配送、銷售、轉讓等增值服務，也逐漸涵蓋進來。

4）、物流服務過程在繼續延伸

物流服務的過程在逐步延伸。從開始時期將產品從生產線終端送到消費者手中到后來協助生產企業以“即時供貨（JIT）”和“零庫存（ZI）”等手段加速資金與物資的周轉利用，物流業的服務過程不斷向前延伸。此外，環境法規的日益嚴格，消費后的廢棄物處理和回收利用，也使物流服務過程向消費后延伸。

5）、專業化物流服務在不斷壯大

發達國家目前非常重視發展“第三方物流業”。所謂“第三方”指從事專業化物流服務的企業。物流企業與傳統的運輸企業的不同之處在于，物流服務企業在貨物的實際移動鏈中并不是一個獨立的參與者，而是代表發貨人或收貨人來執行。發展第三方物流

將支持物流運營的專業化、科學化，并使物流企業與物流需求者之間建立更緊密、有效的聯系。

7、我國物流業發展概況

在我國，物流業的發展正處于起步階段。物流作為一種新興的行業，國內很多人對物流的概念理解不透徹，導致物流公司在國內遍地開花，一張桌子、一部電話就能成立一家物流公司。目前物流業相對其他產業發展滯后。具體表現為：

1、基礎設施不足，技術裝備落后。

2、物流的專業化、網絡化、信息化和社會化程度不高，物流的功能作用尚未得到充分發揮。

3、配置在物流產業內部的設備陳舊落后，服務水平低，滿足不了經濟社會發展需要。

4、缺乏完善而有效的行業協調機制。

5 、市場集中度低。大部分物流企業規模較小，尚未形成規模經濟。

我國經濟發展帶來了一個巨大的潛在物流市場，為適應市場發展需求，國家越來越重視物流產業的發展，為物流業的持續發展提供了有力的保障。2004年8月份國家九部委聯合制訂了發展中國物流產業的相關政策，包括放寬準入、簡化審批、規范物流業秩序、調整物流稅費、支持專業物流公司發展、推動物流標準化、信息化建設、加快對外開放、簡化通關手續等，并編制了《全國現代物流發展規劃綱要》等政策性文件。特別是2006年，國家的“十一五”規劃綱要，把“大力發展現代物流業”單列一節，明確提出物流業發展的目標和任務，標志現代物流企業地位得以

確立，使物流業進入了一個新的發展階段。最近在國務院《關于加快服務業發展的若干意見》中指出，“提升物流現代化、社會化服務水平，大力發展第三方物流”。

8、物流園區的發展概況

物流園區的建設和發展問題的提出，是由現代物流發展特點和趨勢本身決定的，也是由于企業發展戰略的改變、企業物流能力的培養、計算機及網絡等物流新技術的應用和物流服務的專業化分工與協作不斷走向深化的產物。

1）、物流園區的產生

物流園區作為物流業發展到一定階段時產生的新興物流集疏方式，在日本、德國等發達國家已經得到了快速發展。

隨著物流產業的興起，原來相互分割、缺乏合作的倉儲、運輸等傳統企業逐漸走向聯合，專業性的物流配送經營實體及園區貨物配送轉運中心應運而生。

伴隨著物流業的進一步發展，各個企業都逐漸意識到配送轉運中心分散建設、各自為戰帶來的資源浪費，各級政府也發現這種方式不利于充分發揮城市的總體規劃功能。物流園區作為物流業發展到一定階段的必然產物，在日本、德國等物流業較為發達的國家和地區相繼出現。

2）、國內物流園區的發展情況

由于物流園區在經濟規模、地理分布、建設運作方式和政府發揮作用等方面具有明顯的發展物流的開發效應和宣傳效應，我國政府及企業在近2～3年中不約而同地將其作為推動地區、區域和城市物流發展的重點工程，給予大力的支持。目前基本形成了

全國從南到北，從東到西的物流園區建設發展局面，特別是以深圳為代表的珠江三角洲地區，上海、北京等經濟發達地區和城市的物流園區建設步伐更快。

3）、珠江三角洲地區

珠江三角洲地區的物流園區發展以深圳、廣州及周邊以出口加工貿易為主的中小城市（特別是東莞）最具有代表性。

4）、上海市及華東地區

根據上海城市總體發展戰略確定的“客走內環、貨走外環”原則，以及“三港二路”的發展規劃與調整趨勢，參照國際上發達國家城市發展與現代物流發展的經驗，上海將在城市西北、西南兩個物流的組織聚集地和通道上建設兩個社會化、現代化的綜合物流園區。

華東地區是我國經濟發展水平較高的三大經濟區域之一，也是重要的物流發生與運作組織樞紐。此地的XXXX、蘇州、無錫、杭州、寧波、徐州等城市，均因物流量大或作為重要的交通運輸樞紐而在區域物流的組織中發揮著重要的作用。目前，這些城市均在進行物流園區建設的規劃論證或具體項目的建設。

8、內蒙古自治區物流業的發展概況

隨著國民經濟持續快速發展，內蒙古自治區現代物流業呈現出良好發展勢頭，連鎖經營、物流配送、電子商務等新型流通方式不斷拓展，新興第三方物流企業快速成長，傳統物流向現代物流轉型步伐加快，市場主體和投資主體多元化的格局初步形成。據不完全統計，全自治區基本符合國家物流企業分類評估標準的A級及以上物流企業發展到270多家，其中運輸型物流企業占39%，

倉儲型物流企業占26%，綜合型物流企業占35%；國有物流企業占39.6%，非國有物流企業占60.4%。但從總體上看，內蒙古自治區現代物流業發展尚處在起步階段，在發展進程中還存在著許多問題和制約因素。主要表現在：全自治區物流業缺乏統一規劃和規范管理，條塊分割嚴重，政策法規體系和行業誠信體系不健全，市場秩序比較混亂；物流基礎設施和網絡體系不完善，物流資源缺乏整合，運輸和倉儲設施得不到充分利用，物流方式落后，流轉速度慢、成本高、效率低、損耗大；傳統物流比重大，物流企業規模小、實力弱、布局分散、功能單一，高素質專業人才缺乏；物流產業集中度不高，社會化、專業化和信息化程度低。

第二節研究結論

1、“物流中心”是現代商品流通領域發展的必然結果，是提高經濟效益的新型業態和第三利潤源，符合當前我國重點鼓勵發展的產業政策，因此本項目投資方向是正確的。

2、XX是華北地區重要的政治、文化、經濟中心，也是重要交通樞紐城市和商品流通重要的集散地，具有發展商品市場經濟的區域優勢。建設物流中心，將為推動華北一體化建設及周邊地區的發展起到重要作用。

3、工程建設內容：現代化物流配送中心，占地面積500畝（預留地200畝），總投資8億元人民幣，其中固定資產投資總額為6.5億元，流動資金1.5億元。

4、項目建成達到正常運營年時我們的經營規模可達到主營業務年銷售收入為2.1億元人民幣，帶來年稅收約0.3886億元人民幣。正常運營年交易額達到108億元人民幣，將為當地帶來間接稅收2.3億元人民幣，整個項目年稅收2.6886億元以上。

5、經初步測算，本項目在投入運營達到預期收支情況下，全部投資財務內部收益率高于基準率，符合投資回收期限要求，能夠按時收回投資。結果表明，該項目在財務上可行，有較好的經濟效益。

第二章項目建設必要性及意義

一、符合我國及內蒙古自治區物流事業發展的需要

物資流通是由多種要素組成的一個大系統，它為適應社會化大生產既深度分工又廣泛協作的要求應運而生，通過加速實現商品流動社會化與現代化，達到以較低的流通消耗獲取最大限度經濟效益的目標。現代物流產業在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現代市場營銷方式的有效載體，其中，第三方物流業更是得到了迅猛而蓬勃發展。因此，隨著國內企業對物流成本控制的日益重視，客戶對服務需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國物流業的發展具有廣闊的空間。

為促進我物流事業發展的需要，國家“十一五”規劃已將物流配送列為重點發展的產業。內蒙古自治區為促進區內物流發展及物流布局的需要，在“十一五”規劃中也明確指出：要積極培育和發展現代化大型區域性物流中心，推進區域物流中心網絡工程，加快XX物流中心倉儲、貨場、電子商務及配套設施建設。

目前，隨著人們生活水平的提高，肉類、水產類、乳制品、冷飲水果等在人們的食品結構中所占的比重也越來越高，這些食品均屬于易腐食品,大都需要冷藏物流。因此隨著產銷量的快速增長,我國的冷藏物流業也將進入快速增長時期。雖然冷藏物流具有很大的發展潛力,但是由于專業人員的缺乏和基礎設施的嚴重滯后,我國的冷藏物流業

尚處于初級階段，我國冷鏈體系整體上存在四個方面的問題：

一是完整獨立的食品冷鏈體系尚未成形。從整體冷鏈體系而言，我國的食品冷鏈還未形成體系，目前大約90%肉類、80%水產品、大量的牛奶和豆制品基本上還是在沒有冷鏈保證的情況下運輸和銷售，冷鏈物流發展的滯后在相當程度上影響著食品產業的發展。

二是食品冷鏈的市場化程度很低，第三方介入很少。我國易腐食品除了外貿出口的部分外，國內銷售部分的物流配送業務多由生產商和經銷商完成，食品冷鏈的第三方物流發展十分滯后，服務網絡和信息系統不夠健全，準確性和及時性，同時食品冷鏈的成本和商品損耗亦很高。

三是食品冷鏈的硬件設施建設不足。原有設施設備陳舊，發展和分布不均衡，無法為易腐食品流通系統地提供低溫保障。由此產生兩個直接后果，第一個是易腐食品特別是初級農產品的大量損耗，由于運輸過程中損耗高，整個物流費用占到易腐物品成本的70%，而按照國際標準，易腐物品物流成本最高不超過其總成本的50%。第二個是食品安全方面存在巨大隱患。

四是食品冷鏈缺乏上下游的整體規劃和整合。由于我國農業產業化程度和產供銷一體化水平不高，雖然產銷量很大，但在初級農產品和易腐食品供應鏈上，既缺乏食品冷鏈的綜合性專業人才，也缺乏供應鏈上下游之間的整體規劃與協調，因此在一些局部發展中存在嚴重失衡和無法配套的現象，整體發展規劃的欠缺影響了食品冷鏈的資源整合以及行業的推動。

因此，建立農副產品物流園，既滿足城市功能配套需要，也解決目前農民“運輸難”和“交易難”的問題，具有重要的現實意義。

二、項目建設的意義

XXXX物流集團有限公司擬投資興建的XX林海現代農副產品物流產業園項目是集現代化冷藏配送于一體的商品流轉和交易的場所。對促進XX市乃至內蒙古自治區的物流產業向現代化、信息化、專業化發展具有積極作用。同時，也在增加農民收入、解決就業壓力、帶來稅收等方面為當地作出貢獻。

1、增加農民收入

目前，XX是內蒙古自治區第一大城市，又稱鹿城、草原鋼城，總面積27691平方千米。總人口220萬人。隨著XX鋼鐵稀土公司的建成與發展，這里又被稱作草原鋼城。位于內蒙古自治區西部，東與XXXX市相鄰，西與巴彥淖爾盟接壤，北連烏蘭察布草原，南瀕黃河，與伊克昭盟隔河相望。轄昆都倫區、青山區、東河區、郊區、石拐礦區、白云礦區、土默特右旗、固陽縣。

XX城鄉居民生活水平進一步提高，2007年城鎮居民人均可支配收入17876元，比上年增長18.2%；城鎮居民人均消費支出9243元，比上年增長15.0%。農村居民人均純收入6230元，比上年增長17.2%；農村居民人均生活消費支出2528元，比上年增長23.6%，2007年城鄉居民收入繼續保持兩位數的增長速度。

因此，增加農業收入，對解決目前XX市的三農問題，建設社會主義

新農村等工作具有十分重要的意義。

（1）直接收入

由于現代化冷藏中心的建立，可以使得農副產品得以保鮮和反季節銷售，這樣能大大提高農副產品的銷售價格和產量，根據國際慣例，通過冷藏中心的建立，農副產品的產量將會提高30%左右，價格將會提高15%左右，這樣給XX市農業帶來的經濟效益十分的明顯。

（2）農業結構轉型帶來的效益

目前，XX市農村的產業結構依然存在農戶生產結構趨同、規模偏小的弊病，在目前社會主義市場經濟的條件下，其產品有較大的市場風險，進而導致農村居民收入的不穩定性和收入結構的不合理性，收入增減受宏觀經濟環境和市場因素左右的程度較大。

隨著我公司項目的落戶，通過規范農業生產過程，調整農村的產業結構，將會帶來3%的農戶改變農業的生產方式和結構，一般會帶來2-3倍的經濟效益，如果以2倍計算，這樣可以使整個農業產值增加2.91%。

通過這樣從宏觀上來帶動農村居民收入結構的調整，通過推進農業產業化，帶動、扶持和促進優質高效農業的發展，從而提高從事農業生產農民收入的增長。

2、帶動XX食品加工企業發展

由于缺乏市場信息和分布全國的銷售網絡，XX市食品企業一直存在規模普遍較小、產值少、利稅低、競爭力弱的現象。隨著我公司項目的落戶，將會給當地的食品加工業、畜牧業、養殖業、種植業、農

副產品銷售企業帶來先進管理體制和最新、最快的市場信息，形成國際化的市場導向，使得這些中小企業更加有目的性的學習成長。

XX以及內蒙古的農副產品資源十分豐富，由于缺乏有效的冷藏體系和銷售網絡，以及便捷的配送服務，XX市農副產業發展一直受到制約，隨著我公司項目的落戶，利用我們現有的冷藏中心和物流配送網絡，徹底的打開制約農業以及食品產業發展的瓶頸，使當地產品大量外銷，幫助解決了冷藏保鮮、銷售和配送的問題。

現代化冷藏中心的建立，將帶動整個食品行業的發展，降低企業成本，增加產品銷量，根據目前XX市的整體狀況，將會給整個食品行業帶來5%的增長。

同時，食品加工企業的快速發展也將帶動就業崗位的增加和居民收入的提高，推動整個XX市的經濟良性發展。

3、增加就業崗位

（1）直接崗位的增加

項目投入營業后預計定員1800人，其中行政管理人員60人、配送中心職工為200人、冷庫管理員80人、批發展示中心職工為200人，加工配送區員工100人，其他為普通員工（如：冷庫搬運工、市場搬運工、清潔工、保安等）。

批發展示中心店鋪約1000余家，按入駐率80%，每戶增加3個就業崗位計算，將會增加2400個就業崗位。

（2）配套服務設施崗位的增加

配套服務設施人員的增加按照1：1的比例計算，圍繞項目將會增

加4200個崗位。

（3）產業鏈上崗位的增加

由于擴大需求，帶動當地食品加工企業的增長，按照1：3的比例計算，在整個食品供應鏈上將會12600個崗位。

整個項目預計會新增加崗位21000人。

4、解決城市生活配套服務的問題

隨著社會的發展變遷，消費者的需求開始變得多樣化起來。人們對于日常飲食的習慣也在日新月異。市民的消費需要更加衛生和安全，通過我們公司在當地城市建立全國性的物流配送交易基地，可以在最短的時間內將全國各地的農副產品送到千家萬戶，極大的豐富了市民的菜籃子。

由于我們采用的是世界先進的冷鏈物流技術，從農產品和原料的生產加工的源頭到市場銷售等所有環節的溫度進行嚴格的控制，在最大程度上保證城市百姓的食品安全問題。

在今后的幾年中，隨著市場不斷地發展壯大，我公司的影響力將會輻射整個XX地區。我們的市場可以充分地發掘XX市及周邊地區對于食品行業的潛在需求，刺激消費，同時會帶動了當地城市服務業、商業的繁榮。促進城市消費經濟健康有序地發展，從而對當地宏偉而長遠的經濟發展目標提供有力的保障。

5、形成以物流為龍頭的新型產業結構

冷鏈物流是一個新興的行業，隨著我國經濟的發展和人民生活水平的提高，消費者對食品的安全性和新鮮度的要求日益增加，冷鏈物

流市場的需求巨大，據了解，自上世紀80年代以來，我國也曾投資數億元人民幣先后修建了100多座氣調貯藏庫，并從國外引進了一批較先進的具有一定規模的農產品加工生產線，主要用于農副產品加工儲藏。但由于不適應我國國情，引進的機械設備利用率不高，絕大多數企業規模小，水平低，加工產品質量不穩定，加工廢棄物未得到綜合利用，企業成本高、效益差。

我公司的入駐，將帶來現代的管理方式和服務模式，并滿足市場的需求，給當地帶來一個以冷鏈物流為龍頭的新的產業模式。物流市場的建立后，本地區將會形成以物流產業為龍頭產業集聚現象，大量的物流企業隨之誕生落戶，其他相關產業更加會快速跟進，形成一個極具發展潛力的產業集團，在物流業的帶動之下，必會引起工業、農業、商業的極大繁榮。

6、增加當地的稅收

項目建成后，通過一系列的產業帶動，商業活動的繁榮必將帶來大量的稅收，這將是一個龐大的稅收回報項目，預計五年后我們的經營規模可達到主營業務年銷售收入為2.1億元人民幣，帶來年稅收近3886萬元人民幣。正常運營年交易額達到108億元人民幣，將為當地帶來間接稅收2.6886億元人民幣。

第三章投資環境及市場環境分析

第一節投資環境分析

XX是我國華北地區重要的政治、經濟、文化中心，也是內蒙古自治區面積、人口最大的城市。緊緊抓住國家實施西部大開發和自治區加快呼包鄂區域經濟發展的戰略機遇，積極推動科學發展、率先發展，國民經濟的成長性、持續性和穩定性進一步增強，主要經濟指標實現了重大突破。地區生產總值2006年跨越1000億元大關，成為自治區第一個進入全國千億元級行列的城市，預計2007年將達到1280億元左右，是2002年的3.8倍；人均生產總值將達到6500美元以上。2005年，財政收入首次突破100億元，2007年預計可完成160億元，是2002年的4.5倍。社會消費品零售總額將達到420億元左右，是2002年的2.6倍。城鄉50萬元以上固定資產投資預計將突破800億元，五年累計超過2400億元，是建國以來投資最多、增速最快的時期。

第二節市場環境分析

一、商業市場環境分析

隨著市場經濟運行體制的逐步完善，XX的物流經濟得到了長足的發展，經濟規模和效益持續增長，物流網點建設的速度也越來越快。XX已成為華北地區重要的商貿中心城市之一。

XX的商貿活動十分活躍，物流市場建設逐步規范，管理水平不斷提高，物流環境極大改善。正在發揮其獨特的交通地理優勢和歷史文化名城地位，對周邊地區輻射不斷增強，并逐漸成為華北地區重要的商品集散地和貿易中心之一。

二、物流市場環境分析

1、我國物流市場總規模分析

根據國際貨幣基金組織2005年的統計，我國當年物流成本占GDP的比重為17.9%,對未來10年進行預測:假設按照2005年我國物流總成本占GDP比例17.9%,每5年物流成本占GDP的比重下降2%,即2010年中國物流成本占GDP比例為15.9%,2015年中國物流成本占GDP比例為13.9%,則2005-2015這十年我國物流成本占GDP比例的算術平均值約為15.9%;我國第三方物流在物流市場上的比例前五年(2005-2015)按照國際平均數1/3左右計算,后五年按照1/2計算,則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術平均值為0.24。根據測算結果,到2015年,我國物流總成本將達到48000多億元,第三方物流市場總規模將達到22000多億元,而目前我國第三方物流業才剛才起步,實際總規模非常微小,因此發展空間非常大。

2、物流市場機會分析

（1）國內企業改革和發展提供的市場機會。由于長期以來重生產、輕流通，加上歷史形成的條塊分割與“大而全”、“小而全”等傳統觀念，我國企業在“物流陷阱”中造成的損失和浪費難計其數。例如，根據2004年底國家統計局的統計，我國獨立核算工業企業產成品庫存

占其全年產品銷售收入的9.6%,如果加上應收帳款,兩項資金占用為產品銷售收入的29%。2004年，我國企業流動資產周轉次數為1.41次。同年，我國產品庫存時間為42天，而發達國家平均為20天。可見我國企業物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企業對物流成本控制重視程度的不斷提高，在這方面挖掘潛力將為現代物流業的發展提供巨大的市場機會。

（2）客戶對服務的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機會。隨著商品經濟的發展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對服務質量的期望水平將不斷提高并呈現多樣化趨勢，貨物運輸中小批量、多品種、高價值的貨物越來越多。能否向顧客提供門到門的基本運輸服務和其他增值服務，日益成為衡量客戶服務的質量標準，而這些將為現代物流配送業帶來蓬勃的發展機會

3、消費需求分析

物流園區的建立，將利用高速公路以及國道、省道等四通八達的公路網絡，形成兩小時的經濟圈，覆蓋XX、XXXX等十幾個城市，同時還可利用鐵路干線將肉食、奶制品、乳制品、蔬菜、糧食等適宜長途運輸的農副產品運往全國各地。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（單位：公斤）

這些城市中現有大型超市約780個，年銷售糧油138.3萬噸，蔬菜103.3萬噸，瓜果48萬噸，肉類297萬噸，禽蛋9.8萬噸，年銷售額超過99.2億元。并且近幾年超市農副產品銷售量逐年上升，已經成為城鎮居民購買農產品的重要渠道。

大型超市在經營過程中迫切需要貨源穩定、產品質量高、包裝好、運送速度快的物流企業長期供貨。通過調查了解，各大型超市生鮮產品主要有以下渠道供貨：一是由大的供應商供貨，這是大部分超市的供貨模式。由采購員選擇合適的供貨商為超市提供生鮮產品，并簽定一定的供貨合同協議，明確產品的規格、等級、質量、包裝、價格等；二是超市自采。由于生鮮產品質量不易掌握，并且由于品種鮮度、價格變化較快，一些超市采取自采方式；三是產地直供。是由生產大戶直接供應給超市生鮮產品，這是最理想的供貨方式，但所占比例很小。目前主要存在以下突出問題：一是缺乏信譽度高，長期合作的供應商；二是所供生鮮產品保鮮、包裝能力差，產品質量不好掌握，也沒有保證；三是產銷脫節，沒有形成鏈條，生鮮產品中的環節停滯時間長，成本高。四是生產者基本上是一家一戶，生產規模小，產地直供難以實現。

4、消費市場價格分析

通過對自治區內11個盟市及北京、天津、濟南、上海、XXXX、武漢、西安等大中城市的農貿市場、超市的農副產品價格進行實地調研，經過仔細分析比較發現：一、省內及周邊省份大中城市超市內的農副產品同類同期價格存在明顯差別。同類同期農副產品省內超市價格與周邊省份大中城市超市價格相比平均低16%－20%，其中蔬菜、瓜果類平均低21%－25%，糧油、肉類、禽蛋類平均也低5%－12%，價格差空間很大。二、省內及周邊省份大中城市農貿市場農副產品同類同期價格相比有明顯差別。糧油、肉類、禽蛋類的價格平均低于周邊省份大中城市農貿市場價格的5%－13%，蔬菜、瓜果類價格平均低于周邊省份大中城市農貿市場價格的15%－20%。三、同一城市同類同期農副產品農貿市場價格與超市價格相比價差更大。糧油、禽蛋、肉類的農貿市場價格低于超市5%－12%，瓜果、蔬菜類農貿市場價格平均低于超市價格20%－80%。四、XX市農貿市場同類同期農副產品價格與周邊省份大中城市超市價格相比也明顯偏低。糧油、肉禽蛋類平均低12.5%－18%，蔬菜、瓜果類平均低60%－300%。總之，通過以上分析比較，可以看出，XX市作為內蒙古的工業大市和農牧業強市，農副產品資源無論在產量上，還是在產品價格、質量上，都有無可比擬的優勢，蘊藏著巨大的利潤空間，為農副產品物流園區的建設奠定了基礎，同時也為入駐園區的農副產品物流配送企業提供了巨大商機。

第四章建設目標及建設內容

第一節建設目標

一、建設目標的提出

XXXX物流集團有限公司面對飛速發展的經濟形勢，將在機制、規模、技術、管理等方面與外資物流企業展開激烈競爭。為此公司提出要打破傳統的物流經營模式，確立“大市場、大貿易、大流通”的戰略思想，建設現代化的物流配送中心。

本項目建設地點為XX，在充分利用XXXX物流集團有限公司現有條件的基礎上，根據內蒙古XX市及周邊地區市場分析與需示預測，結合公司現有情況，提出以下建設目標。

二、建設目標

1、總體要求

★ 具有物流配送的社會化服務功能，成為華北地區有較大影響力的專業性物流配送基地之一。

★ 采用現代標準化的物流設施和先進的物流管理技術。

★ 建立完善的信息處理和交換系統可以擴展、升級。

2、目標年限

設計使用年限15年。

3、規模

物流中心占地面積500畝（預留地200畝），商品經營品種包括肉

制品、冷飲、調味品、干貨、水果、蔬菜、水產品、花卉、藥材、乳制品，糧油、副食等12大類約80000余種商品。

4、配送及倉儲規模

★ 配送能力：

日訂單發生量50000張，120000筆；

日發生品種數120000種；

進貨提前期3天；

配送提前期18小時；

第二節建設規模

為實現上述建設目標，需新建大規模的冷藏中心、物流配送中心、批發展示中心、食品加工園，以及有關配套設施，共計占地500畝（預留200畝）。

一、主體工程

新建物流配送中心大樓，其主體工程及輔助配套設施工程總建筑面積約26萬M2，鋼筋砼框架結構，包括冷藏、批發交易、配送、加工、信息系統、辦公等用房。其中：加工、配送面積約10萬M2,冷庫面積約4萬M2，其它用房面積4萬M2，批發、展示中心總建筑面積約8萬M2。項目總投資8億元人民幣，其中：固定資產投資總額為6.5億元人民幣，流動資金1.5億元人民幣。

二、輔助配套設施工程

1、輔助配套設施用房主要為冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、

發電機房等用房，均為單層磚混結構；

2、多功能廣場、室外停車場等室外工程；

3、給排水、強弱電、暖通、消防等配套公用工程；

4、物流配送中心、批發展示中心所需的物流設備、信息系統及辦公用具等。

第三節項目建設內容

一、冷藏中心建設

冷藏中心擬定選用高架庫貨架，高架庫貨架包括貨架和托盤，托盤擬采用木質托盤。貨架間距需滿足升降車和電瓶搬運車的運輸要求。地面采用金剛砂耐磨地坪技術，起到很好的防塵及防沙的作用，單位面積承重5噸/M2，可以滿足各種貨物的存放及貨架的安裝需求。配有活動層式貨架，采用叉車唧車配合作業。倉庫分為存儲區、理貨區、出貨暫存區，全部實行電腦化管理。

冷藏中心設備主要有運輸車輛、高架庫貨架、夾包機、監控系統，高度調節板等。作業設備主要包括電瓶升降叉車、電動托盤叉車、液壓手動叉車、夾包機）等，還配置了貨架，小推車、老虎車等專業作業設備。

該中心計算機管理及監控系統包括服務器（雙機熱備份）、磁帶機、計算機、入出庫工作站、通訊模塊、打印機、條碼閱讀器、紅外通訊裝置、顯示屏系統、服務器操作系統、數據庫系統、管理軟件、監控軟件、動畫軟件等。

二、配送中心建設

配送中心的作業流程可分為：進貨、檢驗、編碼、入庫、配貨、補貨、調庫、盤點、作業計劃編制、配載、庫管、新品登錄與工藝編制。通過這一系列活動完成將商品從制造廠家分裝配送到各物流網點的目的。配送的主要流程見圖4-1。

圖4-1 配送流程路線示意圖

配送運輸車輛主要有箱式貨車、電瓶搬運車、升降車等。電瓶搬運車主要用于貨物在配送中心內部的運輸，箱式貨車主要用于貨物的外運，升降車主要用于高架庫貨架與庫房地面之間的貨物搬運。根據擬建庫區內部運輸情況，暫考慮電瓶搬運車配置35輛、升降車35輛、夾包機30臺。根據對外配送地區的情況分別考慮箱式貨車的配備初步確定城區安排5.5噸車450輛,城外安排20噸車80輛。考慮食品冷藏需要，別外購置20噸和15噸進口冷藏車各120輛。同時，購置自動扶梯、電梯、辦公用具等相關設備。

三、加工中心建設

加工中心配備包裝袋、包裝紙、手動和自動包裝設備、加工生產線、分割設備，為客戶的需要提供貨物分裝、整理、貼牌加工、粗加工等多項服務，使客戶能夠就近將貨物進行細化處理，便于貨物的存儲和銷售。

同時向客戶提供貨物檢疫檢測服務，購置氣-質譜聯用議、原子吸收分光光度計、農藥殘留快速檢測儀、多功能振蕩器、實驗室用粉碎機、氣相色譜儀、液相色譜儀、分析用計算機、旋轉蒸發器等。

四、批發展示中心建設

批發展示中心以配送中心和冷藏中心為依托，建成多功能、綜合化批發展示中心，通過對不同商品的分類和定位，提供全方位的服務，基本涵蓋目前市場上的不同需求。

五、信息中心建設

從供應方的角度來看，配送中心從事高效的流通加工、庫存管理、運輸和配送等活動；從需求方的角度來看，配送中心必須以最大的靈活性和及時性滿足各類客戶的需要。管理信息則為配送中心完成這些功能提供有力的支持和保證。配送中心除了在物流設備、物流技術上提高其自動化、省力化外，管理信息的建設是提高作業效率，提升其現代化程度的重要的標志。

（一）信息系統總體設計

1、信息流

商品流通過程中存在著三種重要的內容流，即商品流、資金流、信息流。其中，信息流一方面伴隨著商品流而產生，另一方面又起著

引導物流進行有規律運動的重要作用，它是分析商品流、導向資金流、進行經營決策的重要依據。在物流配送中心，如何調度好信息流流向，正確及時地處理每一筆貨物的信息是提高效率、節約成本的關鍵。

系統信息流簡圖見圖4-2。

圖4-2配送中心信息流簡圖

2、信息系統目標

★ 做好倉庫收、發、存等基本信息的收集、保存和加工工作，為其它系統的相關處理提供準確的數據支持。

★ 最大限度地縮短商品出入庫的時間，減少勞動力消耗；

★

通過系統內部及公眾網絡，使得其他關系統能及時得到最新的庫存信息，提高管理工作的有效性以及對客戶的服務質量；

★ 逐步形成企業的決策支持系統，為企業發展規劃的制定提供更加科學合理的手段。

（二）信息系統總體結構

在充分考慮系統的開放性、集成性、實用性、先進性、可靠性和經濟性的基礎上，按照系統總目標的建設要求，形成本配送中心信息系統的體系結構，詳見圖4-3。

硬件HARDWARE支撐

平臺操作系統進貨管理配送需求門店信息管理商品庫存管理配貨配載運力管理決策支持財務管理物流信息

公開發布應用

系統內部數據庫公共信息數據庫數據庫

圖4-3信息系統總體結構示意圖

從系統的結構圖可以看出，系統具有充分的開放性，既能滿足配送中心的發展需要，又從技術上充分考慮不同層次的信息要求；不但促進了網上電子商務的發展，而且可以為社會用戶提供信息服務。基于上述總體結構，確定以下信息系統功能模型圖與系統功能樹，分別參見圖4-4。

圖4-4 物流配送中心信息系統功能模型圖

（三）條形碼技術

信息系統擬采用條形碼技術，條形碼技術作為一種成熟的信息處理技術，由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等優點，條形碼技術是實現電子數據交換（EDI）的基礎，是倉儲物資快速準確保障的重要手段。

本項目物流配送中心采用國際條碼標準，建立一整套物流條碼標準體系，大力推進物流條碼的應用和發展。

第五章　項目場址與建設條件

第一節　項目場址

本項目場址所在地：內蒙古XX市，占地面積500畝（預留地200畝）。

第二節　建設條件

XX位于內蒙古自治區西部，東與XXXX市相鄰，西與巴彥淖爾盟接壤，北連烏蘭察布草原，南瀕黃河，與伊克昭盟隔河相望總面積27691平方千米。總人口220萬人轄昆都倫區、青山區、東河區、郊區、石拐礦區、白云礦區、土默特右旗、固陽縣

XX地區生產總值2006年跨越1000億元大關，成為自治區第一個進入全國千億元級行列的城市，預計2007年將達到1280億元左右，是2002年的3.8倍；人均生產總值將達到6500美元以上。2005年，財政收入首次突破100億元，2007年預計可完成160億元，是2002年的4.5倍。社會消費品零售總額將達到420億元左右，是2002年的2.6倍。城鄉50萬元以上固定資產投資預計將突破800億元，五年累計超過2400億元，是建國以來投資最多、增速最快的時期，主要產業有：

稀土：稀土是XX極具發展潛力的一個優勢產業，已初步形成產業集群，2003年實現銷售收入26.4億元，其中，包鋼（集團）公司的稀土系列企業有：包鋼稀土高科技股份有限公司、XX稀土研究院有限責任公司、三峰稀土有限責任公司、天驕清美稀土拋光粉有限責任公司，具備年產稀土精礦8萬噸、稀土合金1.5萬噸、濕法冶煉稀土產品折合氧化物7000噸以上的生產能力，可生產稀土合金、稀土精礦、稀土金屬、稀土化合物等83個品種、200多個規格的稀土產品。XX稀土高新區官方網站http://www.rev.cn/

·鋼鐵：XX是我國重要的鋼鐵工業基地。XX鋼鐵（集團）有限責任公司（簡稱“包鋼”），具有年產鋼、鐵各500萬噸、鋼材350萬噸以上的生產能力，可生產重軌、大型工槽鋼、無縫管、熱軋薄板、帶鋼、焊管、高速線材、普速線材、棒材等55個品種1112個規格的鋼鐵產品。進入新世紀以后，包鋼著力完善板、管、軌、線四條精品生產線，推進產品更新換代，260萬噸熱軋薄板項目已于2003年竣工投產，100萬噸冷軋鋼板項目已于2003年8月啟動。2003年包鋼實現銷售收入140億元，利潤3.3億元。內蒙古北方重工業集團有限公司下屬的特殊鋼廠，是我國重要的特種鋼生產廠家，可冶煉特種合金鋼100多個品種。

·鋁業：XX鋁業（集團）有限責任公司是我國十大鋁冶煉企業之一，擁有年產原鋁21.5萬噸、炭素制品6.3萬噸的生產能力，產品質量優良，倍受國內各地和美、韓、俄以及東南亞各國用戶青睞。目前該公司正積極籌備新上精鋁項目、恢復鋁型材生產。2002年，東方希望鋁業項目落戶XX，總投資約為150億元，一期25萬噸電解鋁工程已于2003年投產。銅冶煉加工項目已取得重大進展，這給XX有色金屬工業今后的強勁發展創造了極好的條件。

·化工：化學工業，主要是核化工和基礎化工，在XX具有相當規模和雄厚基礎。光華化學工業公司是中國核燃料元件和核材料生產、科研基地。2003年建成重水堆核電站燃料元件生產線，向秦山核電站供貨，入堆情況良好。該廠年產金屬鈣360噸，為亞洲第一。明天科技股份有限公司的電石、聚氯乙烯樹脂、苯酚、硫酸、鹽酸、燒堿、液氯、無水氟化氫、氟化鋁、冰晶石、亞硫酸納等產品，在國內外市場上都有一定名氣。最近，中外合資內蒙古天然氣、轉爐氣綜合利用項目已經啟動首期工程，投產后將使XX成為天然氣化工生產的基地。

·建材：建材工業是XX一個傳統產業，主要產品有水泥、墻地磚、耐火材料、水泥制品、玻璃等。其中XX晶牛浮法玻璃是目前中國最大的燃煤浮法玻璃生產線，年產量為260萬重量箱（4條生產線）。特別是正在建設的壓延微晶板材填補了國家4項空白，居世界領先水平。

·電力（待完善）：XX及其周邊地區電力工業發達，蒙西電網電力供應十分充足。XX市擁有一電廠、二電廠、三電廠等三家大型火電廠，不僅充分供給市內用電而且電力遠輸北京河北，支援華北電力。

·重型汽車：重型汽車制造業，是上個世紀八九十年代在機械制造工業基礎上發展起來的新興產業。原內蒙古第一機械制造廠引進德國奔馳公司成套技術組建的北方奔馳重型汽車有限責任公司，原內蒙古第二機械制造總廠與英、美合資組建的北方重型汽車股份有限公司，經過十余年建設都已進入規模生產，成為我國生產重型汽車的骨干企業。前者生產8噸到20噸的20種奔馳車型，后者生產23噸到100噸的7種特雷克斯車型。產品不僅廣泛應用在國內各項重點工程和礦山建設中，而且批量出口國外，享有較高信譽。2003年，北方重型汽車股份公司又與德國特雷克斯--阿特拉斯公司達成合作，新建阿特拉斯工程機械有限公司，項目投產后將具有年產2000臺液壓工程車輛的能力。

·工程機械：XX機械制造工業實力雄厚。內蒙古第一機械制造（集團）有限公司，積極開發鐵路車輛及備件、工程機械、石油機械、冶金機械、專用汽車等民品系列，中重型傳操裝置、高新技術模具、機電一體化產品等也都呈現出良好的發展勢頭，該公司生產的鐵路罐車、高原型推土機、大地牌抽油桿、防彈運鈔車等產品都已具有較強的市場競爭力。內蒙古北方重工業集團有限公司，近年來圍繞民用特殊鋼及加工產品、改裝車輛、裝備機械、鐵路用品四大民品系列進行開發，取得顯著成績。他們生產的鑄管模、超高壓鋼管、高壓釜、稀土永磁電機、螺旋焊管機、火車掛鉤、搖枕側架、掘進機等產品受到用戶的廣泛好評。

·食品飲品：食品、飲品工業在XX有糧油加工、制糖、制酒、釀造、豆制品、肉制品、乳制品等20多個門類。華資實業集團草原糖業公司，是我國最大的甜菜制糖企業，草原牌白砂糖、綿白糖、幼砂糖久負盛名。燕京啤酒（XX雪鹿）股份公司生產的雪鹿牌啤酒、金鹿油脂公司生產的金鹿牌葵花籽油，被評為“中國優質名牌”。正北食品有限公司生產的正北牌系列飲品，駱駝酒業公司生產的駱駝牌、峰牌系列白酒，是內蒙古自治區政府正式認定的“內蒙古名牌”產品。鴻基面粉、轉龍液白酒、騎士乳品、呱呱叫主副食品等，在XX及其周邊地區享有很高聲譽。隨著全國知名乳品企業蒙牛、伊利相繼落戶XX，XX將進一步加快食品、飲品工業發展，努力建成區域性的綠色產業基地。

第六章項目經營方案及設備系統

本項目建設內容由冷藏中心、物流配送中心、批發展示中心、食品加工中心四大功能區組成。

第一節物流中心的選擇及定位

中國目前物流企業在服務質量上有所欠缺，無法滿足市場個性化需求。雖然物流網絡資源豐富，但利用和管理水平較低，缺乏有效的物流經營方式。我國應通過采取新型的物流管理模式和技術手段，改變目前市場混亂的狀況，制定符合中國國情的物流行業標準。

公司根據市場的發展和形勢的變化，利用自身資源整合能力和規模優勢，建成以冷藏中心、配送中心、批發展示中心為基礎，輔助食品加工中心的區域性農副產品物流中心，力爭成為物流行業內的標準制定者之一。

第二節主要物流設備設施

物流園區的設施主要包括庫內外裝卸及運輸、信息管理軟硬件等。但從其流程來看，設備由四部分組成：一是園區設備、二是園區外運輸設備、三是信息管理系統設備、四是公用設備。

物流設備總體構成：

1、配送中心物流設施

★主存儲區：冷凍設備、重型貨架

★緩沖區：暫存貨架和平庫

★揀選：配貨區、流動貨架、輕型貨架

★出貨：配載區、輕型貨架

★加工區：分裝、貼碼

★站臺

2、輸送設備

以高頻單件揀選為主的流動貨架作業區，輸送方式為人車方式；以高頻單箱揀選為主的流動貨架作業區，輸送方式為傳送帶；揀選過程結束后，形成的指向門店的貨箱分流采用自動分揀設備。

3、條碼和電子標簽設備

高頻貨物采用數字揀選系統（DPS），其余貨架和貨位，均以條碼標識。

第三節物流中心經營及管理策略

一、經營策略

公司以冷藏中心為依托，建立批發展示中心、配送中心和食品加工中心，通過對物流平臺的建設，整合第三方物流資源，建立第四方物流運營模式。利用公司的規模優勢和資源整合能力，迅速取得行業領先地位。

二、管理策略

為了提高管理效率，降低運營成本，不但要建立完善的服務體系，還必須采取以下措施：堅持品牌經營，產品（服務）經營和資本經營相結合的系統經營模式；企業的發展戰略與員工、供應商、經營商的目標充分結合，使雙方共同發展，實現雙贏；建立和完善物流網絡，對貨物進行實施動態跟蹤和信息自動處理，及時響應客戶需求；組建客戶俱樂部，為公司提供一個穩定的客戶群。

主要管理制度包括：

1、凡是須放入庫內存放的物品必須辦理入庫手續方可入庫，凡是須出庫的物品必須辦理出庫手續方可出庫。

2、除總經理、行政中心總監及配送中心所有員工外，任何人未經總經理書面批準，不得進入物流配送中心庫房。

3、樹立機械化、自動化的觀念，注重先進設備、技術、人才的引進與開發，重視規范化管理，這是物流配送中心功能充分發揮的關健。

4、推選配送合理化，通過采用專業設備、設施及操作程序，取得較好的配送效果并降低配送過分綜合化的復雜程度及難度。

5、實時動態庫存數據至少每1小時更新1次。

6、推行準時配送系統。準時配送合理化重要內容。配送做到了準時，用戶才有資源把握，可以放心地實施低庫存或零庫存，可以有效地安排接貨的人力、物力，以追求最高效率的工作。

三、儲存策略

儲存策略主要是指儲位（Dedicated Location）的指派原則。良好的儲存策略可以減少出入庫移動的距離、縮短作業時間，甚至能夠充分利用儲存空間，本項目擬采用分類儲放。

1、每一類儲存貨品都有相對固定儲位，貨品不能互相儲位，因此必須規劃每一項貨品的儲位容量不得小于其可能的最大在庫量。

2、儲區安排要考慮物品尺寸及重量。

3、采用三點定位原則，方便貨物提取。

第四節　技術設備

一、計算機管理系統

計算機管理系統將包括業務管理、財務會計管理、采購管理、庫存管理、配貨管理、運輸管理、POS電子定貨、遠程通訊、綜合統計信息管理和系統維護等模塊，擬與物流配送中心信息系統統一設計和建設。

在計算機具體配置上，擬通過服務器IBM AS400,PC+POS機的獨立局域網系統，利用服務器硬盤鏡像、雙機熱備份等措施，以提高數據的安全性。前臺POS機把每筆商品的交易情況直接接入后臺服務器中，后臺服務器能及時跟蹤銷售的最新動態。

二、其它設備

考慮本項目特點，特別是項目建設方案，還需采購設備包括：營業設備、公用工程設備及其它設備（包括自動扶梯、垂直電梯、辦公用具等）。

第七章　工程技術方案

第一節　總體設計概況

本項目是建設功能齊全、結構合理、設施配套的農副產品物流園。考慮到該項目的建設目標、功能、用途及建設基地的地形地勢、周邊環境等因素，結合當地有關部門的建設要求和建設標準，設計方案的總體設計有原則是：

1、充分考慮我國物流配送的特點和發展需要，建設成為集冷藏、食品展示、物流配送、食品加工等一體的現代化綜合性農副產品物流基地；

2、建筑造型新穎，具有時代特色，體現出物流建筑的內涵及鮮明個性；

3、總體科學規劃，布局合理，功能齊全，最大限度的提高土地利用率，考慮適當的活動空間，創造優美怡人、與周邊協調的環境；

4、各功能用房設計既具科學性和合理性，又要注意實際效益；

5、結構、給排水、消防、強弱電、暖通等專業功能設計具有技術先進性和經濟合理性；

第二節　總平面布置

總平面設計原則：

1、功能分區明確、合理、得當，布局緊湊，節約用地，管理維修方便，留有一定發展余地；

2、基地與外界保持良好的交通和運輸聯系，出入口和內部道路符合人流與車流的集散要求，各運動流線保持順暢、短捷；

3、建筑物布置應考慮當地總體景觀，與周邊環境相協調；

4、便于利用當地已有的上下水、供電、通訊等基礎設施。

第八章　環境保護與安全

根據《中華人民共和國環境保護法》等有關法規，在項目實施過程中對排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規定的標準。本項目中環境保護工作接受XX市環保部門的監督，采用的環境保護標準為：

本項目屬一般公用民用建筑，集物流和辦公于一體，建設基地位于哈爾濱市區，項目建設及啟用后，主要涉及到噪聲、污水、固體廢棄物及室內空氣質量等環境問題，只要加強管理，嚴格按照有關標準執行環保措施，基本上不會產生環境污染。

第九章　組織機構及勞動成員

第一節　組織機構

本著機構簡潔、人員精干、注意效率的原則確定本項目組織機構。

本項目建設單位為XXXX物流集團有限公司，項目籌建和建設由公司辦公室具體負責，采取國內外招標方式落實設計、施工、監理單位及主要設備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進度計劃，全程嚴格控制工程質量、工期、造價。

公司實行公司董事會領導下的總經理負責。董事會決定分公司的重大事宜，總經理、副總經理由董事會確定聘任，負責執行董事會的各項決議和日常經營管理工作。

第二節　勞動定員及培訓

本項目計劃勞動定員為1800人。所需人員除部分中高級管理人員由公司內部選用外，其余將從社會上公開招聘，通過考核擇優錄取，并一律實行勞動合同制。

第十章　投資估算及資金籌措

第一節　投資估算

根據國家概算指標及XX市有關部門規定的收費標準，對本項目進行了初步估算。

一、投資估算編制依據

1、《內蒙古自治區建筑工程概算定額》；

2、XX市對建筑安裝工程的有關規定；

3、XXXX物流集團有限公司提供的項目相關資料。

二、項目總投資

本項目總投資8億元人民幣，本項目全部工程固定資產投資總額為6.5億元人民幣，包括工程及設備費用、工程建設其它費用、不可預見費。本項目流動資金按物流配送中心運轉需求情況進行估算，正常年流動資金需求量為1.5億元人民幣。

三、主要經濟技術指標

本項目主要技術經濟指標詳見表10－1。

表10－1　項目主要技術經濟指標表

四、主體及輔助配套設施工程

擬建設的XX林海現代農副產品物流產業園項目主體工程及輔助配套設施工程總建筑面積約26萬m2，鋼筋混凝土框架結構，包括倉儲及配送、辦公等用房。項目占地面積500畝，由四部分構成：

（1）冷藏中心面積4萬m2；

（2）批發展示中心面積8萬m2；

（3）物流配送中心面積2萬m2；

（4）食品加工園面積8萬m2；

（5）室外廣場、停車場、道路及輔助配套設施占地面積2萬m2；

（6）集中及分散綠化，綠化占面積約6.6萬m2。

表10－2輔助配套設施工程功能與面積分配表

五、投資估算說明

1、根據工程建設方案，本項目需新建物流配送中心建筑面積約2萬m2；冷藏中心4萬m2；批發展示中心8萬m2；食品加工園8萬m2；冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、發電機房等輔助配套設施用房4萬m2。

建筑工程費根據XX市的實際情況，主體工程按每平方米建筑面積1000元造價估算；冷藏中心按每平方米建筑面積3800元造價估算；輔助配套設施工程按每平方米建筑面積1000元造價估算。專業工程中的給排水工程（包括消防設施）按每平方米130元估算；電氣工程包括消防電設施按每平方米380元估算；暖通工程按每平方米450元估算；室外工程按建筑工程與給排水及消防、電氣、暖通等專業工程費用之和的12%估算。

2、本項目所需設備包括物流配送中心所需的物流設備、運輸車輛、計算機及網絡設備系統、自動扶梯、電梯、辦公用具等有關設備設施，設備購置費需24750萬元。

3、土地費用的構成包括收購或租賃興建物流配送中心所占用的土地及其附屬建筑設備，總面積500畝。另計有關手續及其它相關費用約400萬元，本項目土地費用按2000萬元計。

4、本項目電增容5000KVA，供電貼費按300元/KVA估算；水增容費按Dn300計，需水增容費240萬元。

5、市政公用基礎設施配套費按190元/m2計取。

6、新型墻體材料發展基金按18元/m2計算。

7、消防設施建設費按5元/m2計算。

8、結建人防費按40元/m2計算。

9、教育地方附加費按30元/m2計算。

10、白蟻防治費按2.8元/m2計算。

11、咨詢費按工程費用的0.5%估算。

12、工程監理、質監、安監費按工程費用的1.7%估算。

13、勘察設計費按工程費用的1.7%估算。

14、建設單位管理費按工程費用的1.9%估算。

15、不可預見費按工程費用和工程建設其它費用之和的5%估算。

六、固定資產及流動資金投資總額構成

本項目全部工程固定資產投資總額為6.5億人民幣，其中：工程及設備費用6.0億元人民幣，占固定資產投資總額的92.35%；工程建設其它費用2600萬元人民幣，占固定資產投資總額的4%;不可預見費2400萬元人民幣，占固定資產投資總額的3.65%。

本項目流動資金按物流配送中心運轉需求情況進行估算，正常年流動資金需求量為1.5億元人民幣。

第二節　資金籌措

一、固定資產投資來源

1、資金籌措

根據投資估算，本項目固定資產投資總額為8億元人民幣。本項目投資的資金來源有：公司自有資金6.5億元人民幣，銀行貸款1.5億元人民幣。

2、盈利能力分析

項目在計算期內全部投資內部收益率為9.26%，可見項目盈利能力較強。

第十一章　財務評價

本項目財務評價確定計算期為11年，其中：建設期1年，經營期10年。

第一節　營業收入和營業稅金及附加估算

本項目的營業收入根據現有物流中心的實際運轉情況并結合項目的具體情況進行估算。

一、營業額估算

2007年，XX市區人口220多萬人，全市社會消費品零售總額實現420億元，食品支出占消費性支出的比重（恩格爾系數）為34. 4%。則市年食品銷售總額約為145億元，公司項年需要5年的培育期才能達到正常運營年，按照每年10%的增長率，5年后，食品的銷售額將達到228億元。其中，農副產品銷售占所有食品總額的50%，即約有114億元的市場規模。本項目在XX市場上有較強的優勢，將占有市場的40%，即約有50億元的市場占有量。

在XX市周邊200公里的輻射范圍內，有周邊200公里左右,大概范圍:有XXXX、鄂爾多斯、焦作、烏海、白云鄂博、二連浩特等城市及山西、陜西、河北、北京的部分地區覆蓋圈，按照1：2的比例擴大公司業務覆蓋，該項目每年的營業額交易額約達到108億元。

二、營業收入估算

1、冷庫倉儲收入

7.5萬噸冷庫面積40000平方米，正常運營年利用率以90%計，收費標準為2.0元/天/平方米。估算可知本項目正常年庫房倉儲收入為2897萬元。

2、裝卸費收入

商品年周轉期約為6天，裝卸費用按10元/噸計算；本項目正常年裝卸費收入為2535萬元。

3、配送業務收入

本項目貨物配送分短途及長途配送，短途配送主要為哈爾濱市區，長途配送主要考慮周邊輻射，平均半徑以160公里計算。

項目短途運輸需5.5噸運輸車輛為450輛，每天按1.8個臺班，每個臺班按296元收入計算，項目正常年短途運輸收入為7672.32萬元；長途運輸需20噸運輸車輛150輛，另需20噸和15噸冷藏車各120輛，按每天一個來回，運輸里程平均按160公里，運輸收入噸公里為0.53元，空載率按10%計算，正常年長途運輸收入為10782萬元。本項目正常年配送業務收入共計為2949萬元。

4、批發交易中心租金和管理服務收入

本項目正式運營五年之后，批發交易中心年交易額達到108億元，批發交易中心的租金和管理服務收入按年交易額的0.9%計算，收入為9720萬元。

5、食品加工配送區

本項目為第二期建設項目，建成試營業之后，主要營業收入在廠房的出租和管理，按0.9元/天/m2，預計5年以后年收入為2900萬元。

項目在正常運營年的主營業務收入約為21000萬元。

三、營業稅金及附加估算

根據國家有關的稅收規定，本項目裝卸費收入營業稅率為3%，庫房倉儲、配送業務、分揀配貨、批發交易中心租金及管理服務等收入營業稅率為5%，城市維護建設稅按營業稅額的7%計算，教育費附加按營業稅額的4%計算。測算出本項目正常年營業稅金及附加為1109.28萬元。

第二節　總成本費用估算

一、成本費用估算范圍

本項目總成本費用估算包括運營成本、外購燃料費、水電費、房產費、土地使用費、職工工資及福利、折舊攤銷費用、修理費用、財務費用、其它費用等。

本項目總成本費用主要依據國家計委、建設部頒發的《建設項目經濟評價方法與參數（第二版）》及有關物流配送公司的實際運營情況進行估算。

二、成本費用估算依據

1、外購燃料、動力費用

參照有關標準，本項目燃料費按配送及裝卸收入的5%估算，水電費按營業收入0.8%估算。

2、房產稅和土地使用費

房產稅率按固定資產投資70%的1.2%估算，土地使用費按0.5元/平方米估算。

3、職工工資及福利

項目投入營業后預計定員1800人，其中配送中心職工為150人、批發交易中心職工為200人，職工均年工資福利按1.5萬元計。本項目正常年職工工資及福利為2700萬元。

4、折舊、攤銷費

固定資產折舊按照國家有關規定，采用分類直線折舊計算，房屋建筑按35年折舊，殘值率為4%，機器設備按10年折舊，殘值率為4%。土地使用權攤銷年限按35年，無形資產及遞延資產均按10年攤銷。

5、維修費用

維修費用按年折舊費用的10%估算。

6、財務費用

本項目財務費用主要為流動資金銀行貸款利息，流動資金借款利率取6.12%，長期貸款利率為6.3%。

7、銷售費用

參照商業物流企業并結合股份公司目前的銷售費用水平測算。

8、其它費用

其它費用包括辦公費、差旅費、交際應酬費、會議費、工會經費等費用，參照以往物流企業有關費用綜合水平及股份公司的實際情況，其它費用按營業收入的0.5%估算。

三、總成本費用構成

本項目正常年總成本費用為5321萬元。

第三節項目盈利能力分析

一、項目損益情況分析

本項目正常年收入總額為21000萬元，營業稅及附加為1109.28萬元，總成本費用為5321萬元，計算可知稅前利潤總額為14569.72萬元。根據國務院發布的《企業所得稅條例》規定，本項目所得稅率為25%，正常年所得稅為3642.43萬元，所得稅后利潤提取10%的盈余公積金和5%的盈余公益金，正常年盈余公積金為1092.73萬元，盈余公益金為546.36萬元。該項目正常年未分配利潤為9288.2萬元。

二、投資利潤率和投資利稅率

本項目投資利潤率和投資利稅率如下：

年利潤總額

投資利潤率＝―――――――――――――――=18.21%

項目總投資（投資總額＋流動資金）

年利潤總額＋銷售稅金及附加

投資利稅率=―――――――――――――――＝19.60%

項目總投資（投資總額＋流動資金）

三、財務現金流量分析

根據現金流量分析。計算求得結果見表11-1。

表11-1現金流量分析結果表

以上結果表明：本項目財務內部收益率為9.26%，大于基準內部收益率，投資回收期7.32年，說明企業盈利能力能滿足基準要求。

第四節項目不確定性分析

一、盈虧平衡分析

投產年的固定成本不盡相同，按各處實際成本構成計算，以項目年生產能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP），其公式為：BEP=年固定成本/[營業收入-可變成本-銷售（營業）稅金]×100%

經測算，本項目盈虧平衡點（BEP）為55.73%。由盈虧平衡分析可知，按基價計算，本項目生產能力利用率達到55.73%時，即能達到盈虧平衡。超過該比率就有盈利，否則將產生虧損。本項目該項指標表明，項目有一定的抗風險能力。

二、項目敏感性分析

項目的財務分析是在設定的財務條件下進行的，為了考察項目適應各種因素變化的能力，本評價對影響項目財務效益的項目投資、營業收入、經營成本等因素在±10%的范圍內進行了敏感性分析。

結果表明：運營收入、經營成本和建設投資對本項目影響均較大。建議在項目的建設、經營過程中注意加強工程建設管理，制定切實可行的營銷策略，控制項目的運行成本，以避免項目的固定資產投資、營業收入和成本支出出現較大的負面波動。

第十二章政策需求

XXXX物流集團有限公司投資8億元，建設占地500畝的XX林海農副產品物流產業園是集現代化商品流轉和交易為一體的物流中心項目，對促進XX市乃至內蒙古自治區的物流產業向現代化、信息化、專業化發展具有積極的作用。對于解決各商貿企業多頭對外，向供貨廠（商）進貨以及為銷售客戶、消費者各自上門送貨服務所造成的人、財、物資源分散、成本倍增的問題，具有十分重要的意義。

項目進入正常營運年，將每年為當地帶來稅收約3-4億元，并解決約2萬就業人口，同時拉動當地相關產業發展，繁榮當地商業和服務業。

鑒于上述原因，希望政府在軟硬件環境上給予企業一定的政策支持，幫助企業做大做強，發揮預期效益，造福于廣大人民。

表12-1 優惠政策一覽表

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