雙11期間，由人民銀行及銀保監會發出的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》流傳開來，被稱為“金融支持房地產16條”。

一些搖搖欲墜的房企巨頭終于盼來救命稻草。而在房地產業界，有一個人在四年前就預判了寒流，也先人一步迎來春天。

他就是萬科郁亮，2018年9月，房地產行業仍一片風光，郁亮喊出了“活下去”的口號。果然，2021 年伊始，央行頒布了"三道紅線"，如日中天的恒大集團在短短幾個月里就陷入了債務危機。

不過，在別人身處寒冬時，郁亮又先看到了春天。今年6月，在萬科的股東大會上，郁亮一改以往的“憂患”風格，稱“市場短期已筑底，但恢復仍然是一個緩慢、溫和的過程”。不過，萬科的春天也來的更早一些！

當2015年6月，萬科物流在深圳注冊成立，沒人想到它會在今天成為影響中國物流地產格局最重量級的選手。雖然巨人不常在物流地產圈，但圈內卻不得不面對他。

掌鏈《首席供應鏈官·大咖拼圖》第十九期，從郁亮的物流地產戰略說起，梳理萬科物流的發展歷程。

一、圈外的大佬郁亮：影響著物流地產

1. 天亮之前：萬科已抓到新引擎

隨著11月23日，央行、銀保監會正式公布“金融支持房地產16條”，房地產巨頭紛紛獲得金融支持。而獲得最多的那個企業卻是萬科！

11月23日，交行、中行先后宣布與萬科簽署全面戰略合作協議，分別為萬科提供1000億元綜合授信額度。

據不完全統計，23-24日兩天，銀行向房企提供的意向性融資支持超1.2萬億元。其中，萬科一家獲得的授信支持額度為6000億，占據半壁江山！

受該事件影響，11月25日，萬科股票上漲8.11%，與10月底的最低點相比，漲幅超30%。

誰能想象，在此之前房地產市場的“至暗時刻”。創業20年，到2022年中國昔日最大房地產巨頭萬科負債近2萬億！

在最黑暗中，郁亮于2022年的股東大會上表示，但凡有一絲微光都要走下去。而微光是什么？

“住宅銷售項目、商業項目和物流業務”是房地產行業的“點點微光”，郁亮如是解答。而萬科更看好的是高附加值的冷鏈物流地產。

圍繞冷鏈物流地產探索，郁亮重點介紹了佳沛和百勝中國兩個客戶案例。

“新西蘭佳沛奇異果原來放在上海倉庫，因為疫情影響，迅速轉到寧波港，使得它在全國業務不受影響。百勝中國的干倉和凍倉，連續兩年質檢排名第一。”

贏得了客戶新人，郁亮表示，“我相信百勝中國會繼續和我們合作下去。”當被媒體問及“萬科認為最重要的事情是什么？”

郁亮表示，“今天我認為光明比金錢更重要，常識告訴我們，我們打工人最主要的是擁有一門好手藝，做出好菜，好的房子，好的服務。”

物流地產，就是萬科精心炮制了很久的一盤好菜，是房地產行業的新增長點。

2.敬畏市場：穿越周期投物流地產

“尊重常識，敬畏市場。這8個字是萬科不變的邏輯”。郁亮曾如是說。

在“八字方針”指引下，郁亮一直在著力構建萬科的多元化業務，提高抗風險能力，正如他所說“不同發展階段有不同的參與者，有不同的主角，主角要具備的是這個階段所需要的能力。”

當前，不少地產企業都將注意力放在融資上，而郁亮則在今年股東大會之后，兩個月走訪了35個城市，100多個項目。郁亮表示，從走訪項目的情況來看，萬科“穿越周期的能力已經建立起來”。

早在2014年5月，萬科與河北廊坊市國土土地開發建設投資有限公司簽訂協議，開始在貴陽和武漢布局物流地產，之后，萬科在武漢、上海、貴州成立了物流倉儲公司。在香港，萬科至少成立了20家與物流相關的企業。

2015年，萬科推出物流獨立品牌“萬緯物流”。同年，萬科引入全球最大私募基金黑石集團作為股東，開始進行“地產+基金”式的發展。

通過2015-2017這三年的投資，萬科從對物流需求高的長三角、珠三角、環渤海，以及內地的大型城市開始，逐漸擴張到全國；投資規模逐年遞增，在一二線城市群土地供應明顯收縮的情況下，逆勢接連獲取新項目，滿足了一二線城市的高標倉儲需求。

2017年，物流地產巨頭普洛斯被由厚樸、高瓴資本、中銀集團、萬科集團和普洛斯管理層組成的中國財團收購，其中萬科持股21.4%，普洛斯私有化后，萬科成為第一大股東，一躍成為中國最大物流地產操盤手。

普洛斯在物流地產領域的品牌影響力、物流地產開發運營能力和成熟模式都幫助萬科在物流地產領域快速發展。

2017年10月，萬科旗下一系列企業及基金共同投資設立了一只專業物流地產投資基金——珠海市坤元興投資發展合伙企業，認繳出資總額60億元。

2019年，萬緯物流ABS獲深交所受理，推出了“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”的債券產品，擬發行金額5.73億元。2020年6月，萬緯物流首期類REITs產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”在深交所掛牌。

通過物流地產+金融，萬科在房企錢荒的大背景下，拓展融資渠道，以資本撬動物流地產市場；同時不斷學習普洛斯在物流資產證券化的先進經驗，打造了一個“開發、管理與基金運作”的完美閉環，最終實現輕資產、高周轉，讓公司規模滾雪球般快速提升。

萬科2021年年報顯示，其物流業務營收31.6億元，同比增長68.9%。截止2021年，萬緯物流業務布局46城，倉儲規模破1100萬㎡，冷鏈園區36個，倉儲項目151個，已形成全國性高標倉儲和冷鏈物流網絡，服務1000余家品牌。

物流地產已經不只是萬科的“微光”，簡直是光芒萬丈的朝陽。

二、圈外的大佬張旭：影響著冷鏈物流

如果說郁亮布局了物流戰略，那么張旭就是把一切變為現實的人。作為萬科物流的董事長，張旭有很深的“物流情懷”。

2019年8月，張旭在媒體交流會上表示，雖然好多人都認為物流是個很low的行業，但我認為，它更是一項很大的事業。

“我們涉足這一領域的初心就在于構筑老百姓踐行美好的生活通路，成為嫁接產業與老百姓的橋梁，讓整個社會的效率更高”。

張旭進一步解釋，近幾年來，無論歐洲、美國和日本，物流發展都很快，當GDP增長慢時，靠什么來提高經濟效率和效益？答案就是物流。

“它是能夠提高整個社會效率和效益的長遠的事業”。

2015年，萬科集團正式推出獨立物流品牌萬緯，張旭是總負責人。

對于萬緯的業務布局，張旭把握行業痛點，精準出擊。

目前，中國前100家冷鏈企業的市場份額只占到全國市場的10%左右，而在美國，第一大冷鏈企業要占到全國份額的24%，第二家占20%，前兩家就占到全國市場的40%以上。

這就是行業痛點，有巨大的市場空間和國家政策支持，張旭于是率領萬緯物流于2017年年中正式切入冷鏈，“作為一個服務型的企業，我們應該保障老百姓的食品安全，于是，我們決定進入冷鏈行業”。

2018年，萬緯完成對有英資背景的國際冷鏈物流巨頭太古冷鏈的并購，迅速布局全國。

據張旭披露的數據，截止目前，萬緯冷鏈已布局21個項目，累計入駐19個城市，已完成對國內一二線城市及內陸核心城市的布局，其采用國際行業先進的倉庫設計及制冷工程技術，提供一站式溫控物流解決方案。

在媒體交流會上，張旭還公布了其未來的三段式布局：

一、原產地雷達：即田間冷鏈最先一公里；

二、城市的接力棒：承擔城市中轉和城市配送；

三、到家的守護者：新鮮美味送往最后一公里至千家萬戶。

而這三段式布局，或將逐步構筑起萬緯完善的產業鏈和生態圈。

經過四年的發展，萬緯物流的主要業務高標倉儲和冷鏈物流都已成為國內領先的物流服務商。

縱觀萬科切入物流地產領域的這幾年，始終牢牢把握著物流地產的核心盈利點：深度布局一二線城市，設立物流地產投資基金，通過資本升級收益，解決大型租戶導入的問題，直擊市場痛點打出拳頭產品冷鏈和高標倉。萬科正在邁向物流地產行業第一的目標。

編輯：老八

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