中國冷庫投資運營分析 ——基礎設施系列研究之冷庫篇

時間：2023-09-23 12:20:39來源：admin01欄目：冷鏈新聞閱讀：

冷庫運營MILITARY TRAINING

基礎設施系列研究之冷庫篇

中國冷庫投資運營分析

分銷產品的場地，冷庫基礎設施已經成為物流新基建的重要內核。除了冷庫交易市場熱度不減之外，冷庫建設也非常火爆。萬緯、美庫、亞冷等物流地產和倉儲企業不斷加速在全國的冷庫網絡布局，相繼在全國范圍內拿地建設、改建高標倉冷庫。相比普通高標倉，冷庫投資和建造更為復雜，管理和運營更精細化，收入更多元，對投資者而言其前期項目投入更大。同時，不同類型的冷庫其可投資性也大相徑庭，從投資角度出發，功能型冷庫（如配送型冷庫和分撥型冷庫等）承擔存儲、分撥、配送和加工等功能，相比存儲型冷庫更具通用性，可投資性更強。

一、消費需求和政策鼓勵雙重驅動冷庫等冷鏈基礎設施建設

1.1 需求分析：電商、餐飲、醫藥是冷鏈物流金字塔頂端

冷鏈物流也處于中高速發展階段：過去五年冷鏈物流復合增長率為 12.5%，預計至2025年冷鏈物流行業規模可達5500億元人民幣，其中冷鏈運輸占比40%，冷庫倉儲服務占比 30%。

最近 5 年冷鏈物流行業規模（億元）及增速

冷庫受到消費需求和政策鼓勵雙重驅動，從建造標準和業務屬性來看，冷庫為高標倉服務的一個業務分支：1）層高、消防、信息化管理標準等方面與高標倉相似，且由于建造成本高，對貨量和產能利用率的要求更高；2）從冷庫的服務對象看，冷鏈物流下游需求以食品和醫藥為主，食品冷鏈占比接近 90%，是冷鏈物流最主要的應用；醫藥冷鏈占比 10%。食品冷鏈又可細分為工業品和農產品，其中工業品包括餐飲連鎖制品、乳制品、快消品等，而農產品包括肉類、水產、蔬菜、瓜果等。隨著生鮮、乳制品、預制食品電商滲透率逐漸提升，對冷庫存儲、分撥、配送和加工的需求也逐步提升。醫藥冷鏈和食品冷鏈服務有非常大的區別：醫藥冷鏈行業

1.2 冷庫的主要類型：功能型冷庫更受投資追捧

按冷庫溫區分布主要分為冷凍庫（-18℃以下）、冷藏庫（0-10℃）、恒溫庫。冷凍庫比占比高達 70%，是冷庫的主要溫區，主要用于存儲冷凍食品；冷藏庫占比約 25%，主要用于存儲生鮮及短保物品；部分冷庫根據業務需要設計了恒溫區和其他溫區，用于存放特定物品。

從冷庫使用功能來看，主要分為功能型冷庫、市場型冷庫、產地型冷庫、生產型冷庫等，其中功能型冷庫更具備投資價值。（1）功能型冷庫：占比47%；主要承擔存儲、分撥、配送和加工等功能；主要分布于全國物流樞紐、主要物流節點和消費地城市；（2）市場型冷庫：占比 13%；服務于農產品交易市場內的商戶，為交易市場提供配套存儲服務；主要分布于農產品產業聚集城市。（3）產地型冷庫：占比 12%；服務于特定品類的上游產地客戶，在產地提供“最先一公里”的存儲、預冷等服務；主要分布于特色農產品的產地區及周邊。（4）生產型冷庫：占比 12%；服務于農產品生產及加工企業，為生產及加工企業的原料、成品提供配套存儲服務；主要靠近大型農產品生產及加工工廠附近。從產業需求和物流節點的上中下游來看，可分為產地型冷庫、分撥型冷庫、市場型冷庫和配送型冷庫。處于產業鏈位置不同的冷庫，其功能和合適的區位也因庫而異，以下是幾種冷庫的大小、區位特點和覆蓋半徑的情況梳理：（1）產地型冷庫主要位于原產地城市或港口城市，主要用于存儲，面積從 3000-5 萬平方米不等；（2）分撥型冷庫主要位于交通樞紐城市，功能是儲存和區域調撥，部分分撥型冷庫具備綜合加工功能，面積位 2-5 萬平方米；（3）市場型冷庫位置以貼近市場為佳，主要分布在一線城市郊區及二線農產品生產地市中心，用于存儲、展示及交易，以 5-10 萬平方米為主；（4）配送型冷庫則布局在全國主要消費地城市，用于存儲、越庫操作、分揀配送等，一般城市配送倉面積在 3 萬平方米以內，前置倉面積在 500 至數千平方米左右。

1.3我國冷庫供應分布：華東地區占比近四成

從中國存量冷庫分布的地理位置來看，冷庫基礎設施分布并不均衡：冷庫主要集中在華東、華中、華北和華南四大區域，并且華東地區占比近四成。港口冷鏈物流設施集中在華東、華南、華北幾大重要港口，港口城市冷鏈物流基地也穩定運營。主要港口陸續建設海港冷鏈物流中心，實現貨品到港，快速檢驗，保障冷鏈不斷鏈，有效彌補我國港口冷鏈物流的短板。

二、冷庫投資的關鍵要素：城市、需求、交通、通用性

2.1 冷庫投資的關鍵要素

冷庫是冷鏈物流的底盤，冷庫投資也持續升溫，具有位置優越和建造品質優勢的高標準冷庫會受到市場和客戶的青睞。

冷庫投資的布局需要重點把握三個原則：1）跟隨城市發展；2）跟隨物流節點；3）跟隨用戶需求。這三個原則又可進一步分拆成以下要素：

（1）選擇消費旺盛、物流節點、特色產地型城市；（2）選擇靠近市區、高速和主干道的區位；（3）體量規模與所屬地特征以及潛在客群的需求相匹配；（4）建造和功能設計應具備一定通用性和擴展性；（5）設施設備應具備自動化的應用；（6）應具備信息化的訂單、倉儲、運輸、結算管理系統。

2.2冷庫投資建造成本和運營成本分析

相比高標倉，冷庫建造成本和運營成本更高，在同等面積及構造下，冷庫總成本是干倉的 2-2.5 倍。建造階段，冷庫相比普通高標倉（下簡稱“干倉”）：1）每平米建安成本更貴：冷庫單平米投資額較普通干倉高 2000 元以上；“干改冷”較直接投資冷庫的成本還要貴 50%；2）制冷成本高：與冷庫建造成本基本接近；3）建造周期更長：中等體量的冷庫建造周期為 1-1.5 年，較干倉多 3-6 個月。運營階段，冷庫相比干倉運營成本更高，包括設備購置、設備維保、水電費、人工操作成本（可能存在一些包裝或加工環節）、IT 和物聯網系統搭建與維護等。從成本結構來看，最主要的運營成本是電費和人工，分別占成本結構的45%、40%，其次是修理及物耗、房屋折舊分別占成本比例的 8%、7%。

2.3 冷庫租賃的毛利盈虧平衡測算

在《冷鏈物流產業鏈全景分析——基礎設施系列研究之冷鏈篇》報告中，我們曾對部分國家骨干冷鏈物流基地和財政部關于冷鏈專項債的投資額進行了相關梳理，結論是冷庫的單位建造投資成本高達 5000 元/平米。按照自建冷庫經營成本折舊和修理費的占比結構，可以推導出冷庫的日均運營成本在 2.9 元/平米/天。根據不同的租金水平假設，我們測算出不同出租率情況下的冷庫租賃毛利盈虧情況：當冷庫日租金在 3.4 元/平米時，保本出租率在 90%；當日租金在 3.0 元/平米時，出租率在 100%才能實現毛利盈利當出租率小于 90%，則需要提升租金水平才能實現盈虧平衡。但實際情況卻很可能因位置不佳、整體設計與需求不相符、租金過高擠出客戶、貨量不足等因素，導致冷庫無法實現盈利。圖2 中國冷鏈物流行業市場規模及預測（億元）

冷庫發展中面臨的短板

冷鏈基礎設施主要集中在沿海地帶和一線發達城市；然而，承擔了全國大部分生鮮農產品批發交易的中西部地區卻冷鏈資源匱乏，發展相對滯后。一是城市人均冷庫容量偏小，低于發達國家水平。冷庫建設規模仍有較大的成長空間，人均冷鏈資源水平還有待改善（圖3）。圖3 2018年各國城市人均冷庫容量（立方米）從產業鏈布局看，配套設施少、信息化水平低或引發“斷鏈”風險初級農產品冷鏈運輸率相對發達國家而言一直偏低，發達國家已經達到80%-90%之間的水平，而我國果蔬、肉類、水產品冷藏運輸率分別僅有15％、57％、69％（圖6）。三是“斷鏈”時有發生。在我國，冷鏈斷鏈所導致的農產品腐損率是發達國家的1~2倍（圖7）。據估算，我國每年因冷鏈“斷鏈”造成約1200萬噸水果、1.3億噸蔬菜的浪費，經濟損失超千億元，加大了糧食安全的風險。四是信息化支撐力度偏弱。目前，冷鏈物流信息化程度較低，從產地到消費者無法及時獲取到匹配的鏈條信息，導致產需不對等圖6 中國與發達國家冷鏈運輸率比較（%）圖7 我國農產品腐損率與發達國家相比（%）從冷鏈企業競爭力看，市場集中度不高，存在“小而散、缺專人、缺資金”等問題

中國冷鏈物流產業起步晚，冷鏈企業普遍“小而散、缺專人、缺資金”，冷鏈企業中大型企業較少，多為中小型企業，市場競爭力較弱。企業工商注冊數據顯示，我國現存續的冷鏈企業中中小型企業數量占比高達99.28%（圖8），冷鏈物流行業仍面臨散、小、雜的特點。三是冷鏈專業人才供需缺口巨大，創新研發乏力。目前全國開設“冷鏈物流技術與管理專業”的院校僅有10所，大數據分析顯示，2019—2020年，以上10所高校冷鏈畢業生人數與前十強冷鏈物流企業冷鏈崗位招聘量的供需比為1:4， 68.97%的企業反映難以招聘到合適的冷鏈物流人才，具備全鏈設計能力的專業人才更是嚴重匱乏，冷鏈相關領域的創新活力呈現回落趨勢。

圖8 現存續冷鏈企業的規模分布占比（%）圖9 冷鏈專利占比情況（%）從行業監管看，“標準不統一、各自為政、監管真空”并存盡管規范冷鏈物流發展已引起有關部門的高度重視，但部門之間缺乏頂層設計，未能形成“全鏈條”監管體系。一是未能形成統一標準。以活水產品的冷鏈運輸為例，多個部門出臺了管理標準，包括《活水產品運輸技術規范》《活魚運輸技術規范》等五項，導致相關企業在操作中需參考多項標準來應付不同部門的執法檢查活動，常感疲于輸過程中變質、失效的幾率。

三、冷庫投資者分析

常見的冷庫投資的參與者包括：1）政府主導投資（國家骨干冷鏈物流基地，肉類儲備庫等）；2）物流服務業（港口、物流服務商）；3）物流不動產開發運營商；4）專業投資機構；5）下游使用者（商業零售、食品生產、農批市場）等。其中，國家骨干冷鏈物流基地、優質的物流不動產開發商及專業投資機構在冷庫領域投資活動最為活躍；此外，第三方物流服務商為了業務發展，對冷庫建設投資也有較高的訴求。使用者自建冷庫（如農批市場、商貿零售及食品生產）則需要根據城市發展、冷庫區位和供需關系等具體情況判斷項目的盈利能力。

3.2 港口冷庫設施的發展和分布情況

據不完全統計，我國港口冷庫總庫容量約327.35萬噸，其中海港占比55%約為180萬噸，為主要港口冷庫集中地。港口冷庫作為冷鏈食品進出口的樞紐，依托區位優勢，有穩定的市場空間。港口冷庫主要業務相對比較單一，以進口食品查驗、倉儲服務、通關通檢服務等為主。未來，冷鏈食品存儲加工一體化和腹地功能延伸是港口冷庫的發展新趨勢。冷鏈食品進口以肉類和冰鮮水產品為主。肉類冷庫分布港口中，海港占比63%，其中山東局和天津據占比超 20%，天津港和青島港為主要肉類進口口岸。水產品進口主要集中于海港（40%）和空港（35%），海港中福建局占比 66%，為水產類最主要的進口港口。

3.3 物流不動產開發商

由于冷庫基礎設施是冷鏈業務的底盤，具有位置和品質優勢的冷庫必然會受到市場和客戶的青睞。物流不動產背景的企業，可憑借拿地能力強、土地儲備豐富且規模龐大等優勢，加上強大的資金能力支持，在冷庫新格局的競爭中占據獨特優勢，萬緯物流、亞冷、美庫、易商、普洛斯等是這一背景類型企業的主要代表。這類企業業務模式以冷庫租賃為主，收入結構主要以租金為主，類似于物流不動產房東模式的收入模式。本節探討了萬緯物流、亞冷和美庫的資金來源、投資城市偏好和區位交通情況。（1）在投資資金來源方面引入國際專業投資機構：萬緯物流引入 GIC、淡馬錫等四家機構作為戰略投資者，現已布局冷鏈倉儲面積 138 萬平米成為行業第一；美庫獲得麥格理基礎設施及有形資產、BGO Strategic Partner、貝萊德實物資產投資基金的投資。

（2）在城市布局方面從一線城市向其他特色城市擴張：萬緯、亞冷和美庫前期主要聚焦于華東、華北和華南三個核心經濟帶，并逐步向其他特色經濟城市擴張。如萬緯向濟南、寧波、南昌、西安擴張；亞冷南京、重慶和西安冷庫正在建設；未來還將開倉城市包括大理、合肥、深圳、東莞、福州、廈門、南寧、北海；美庫除北京、上海外，還逐步在無錫、太倉、澄邁和成都進行布局。

（3）在區位交通方面位置便利：萬緯收購的太古冷鏈冷庫距市中心平均距離為43 公里，美庫冷庫距市中心平均 29 公里，而亞冷冷庫位置距離市區平均僅 26 公里；三者冷庫所在地址皆臨近大型物流樞紐及關鍵節點，區位交通便利。關閉觀看更多更多正在加載正在加載退出全屏

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3.3.2 亞冷國際

2014 年成立以來，經過多年發展，北京亞冷國際供應鏈管理有限公司現已將業務版圖拓展至冷庫建設、冷庫租賃、冷鏈地產全領域，是 2020 年中國冷鏈物流企業百強名單第 30 位，并成為北京發改委戰略扶持企業。亞冷服務模式主要為租賃、冷庫托管和冷庫定制，并成為京東、順豐、沃爾瑪、蘇寧、蜀海、每日優鮮等國內外大型商超、電商、物流企業的戰略合作伙伴。

3.3.3 美庫集團

美庫致力于為食品工業提供高效的園區運營體系以及高標準的冷鏈基礎設施，是中國規模較大的冷鏈基礎設施服務商，也是 GCCA（全球冷鏈物流聯盟）成員之一。美庫 2015 年進入中國，收購了西安、昆山和嘉興項目。2018 年，美庫獲得麥格理基礎設施及有形資產的投資，成為中國冷鏈領域最早由機構資本支持的平臺；美庫于西安、昆山、嘉興、南通、海門、惠州項目落地，并隨即進入成都于南京。2020 年美庫與六膳門合作，在昆山建立了美庫第一個中央廚房，與盒馬等知名電商達成合作，同年投資無錫、太倉、惠州及海南項目。2021 年，美庫先后獲 BGO Strategic Partner、貝萊德實物資產投資美庫機會基金一期及二期，并與美庫合資開發美庫上海青浦及北京項目。

3.4 投資機構對冷庫投資熱度不減

國家政策和消費拉動雙輪推動冷鏈物流景氣如黑石收購富力地產大灣區物流產業園（其中含 8 萬噸冷庫項目）；漢斯收購位于東莞的冷鏈倉庫項目；方源資本受讓榮慶物流股權等。

3.4.1 黑石集團

黑石集團是全球最大的另類投資管理公司，2021 年末管理資產總額（AUM）已達到 8809 億美元，同比增長 42%。旗下四大資產管理部門為地產投資、私募股權投資、信貸和對沖基金解決方案部門，AUM 分別為 2795、2615、2586、813億美元，所占比例分別為 32%、30%、29%、9%。

3.4.2 華平投資

華平投資是全球領先的私募股權投資機構，專注于成長型投資，在中國設有北京、上海和香港分公司。目前華平投資在全球管理逾 800 億美元資產，聚焦醫療健康、工業科技、大消費、科技、金融服務和地產六大領域。自 1994 年進入亞洲以來，華平已對超過 170 家中國和東南亞的優秀企業累計投資逾 180 億美元。ESR是由新經濟驅動的亞太區最大的不動產管理公司，也是全球第三大上市地產投資管理公司，資產管理規模達 1400 億美元。ESR 致力于打造全面一體化的開發及投資管理平臺，其足跡遍布亞太區主要市場，包括中國、日本、韓國、澳洲、新加坡、印度、新西蘭和東南亞，同時還在不斷擴大其在歐洲及美國的業務范圍。ESR 通過旗下私募基金業務，提供全面的不動產投資方案及新經濟地產開發機會，幫助投資機構及客戶把握亞太區最重要的長期趨勢。2022 年 1 月，ESR 宣布成功完成收購亞騰集團（ARA）。京東產發是京東集團旗下提供基礎設施資產管理與綜合服務的子集團，為全行業合作伙伴提供現代化高標準倉庫、一體化智能產業園、數據中心等綜合解決方案。2021 年，京東物流與中國供銷農產品批發市場控股有限公司于 10 月 21 日達成戰略合作，雙方將在農產品冷鏈倉儲運輸、農批基礎設施改造升級、創新供應鏈服務、供應鏈人才隊伍建設四大維度深化合作，建設進口凍品、農產品智慧供應鏈平臺，并開展冷鏈倉儲的運營管理。截至 2021 年 6 月 30 日，京東物流運營超過 100 個針對生鮮、冷凍和冷藏食品的溫控冷鏈倉庫，運營面積超過 60 萬平方米。東久新宜集團是中國領先的新經濟基礎設施投資者及服務運營商，旨在推動以新經濟為核心的實體經濟發展，協同各領域優勢資源，為中國新經濟提供全方位一體化的基礎設施運營服務與解決方案，助力中國經濟的產業轉型和科技創新。集團的業務聚焦于中國核心經濟圈帶，提供智慧物流與冷鏈、工業及生物醫藥園區、城市更新及數據科技，致力于為新經濟產業客戶、投資者及社會持續地創造價值。

3.5 第三方冷鏈物流服務商

冷鏈物流服務市場規模近 4000 億，但格局非常分散（CR100 僅為 18.13%）。

與物流不動產為背景的冷庫投資方不同，綜合型冷鏈服務企業能夠為客戶提供冷鏈干支線運輸、低溫倉儲、城市配送等全方面的冷鏈物流服務，冷庫倉儲服務是其綜合物流服務中的一項重要業務組成。我們在《冷鏈物流產業鏈全景分析——基礎設施系列研究之冷鏈篇》中對第三方冷鏈物流服務商的龍頭企業進行了詳細介紹，代表的領先企業有順豐冷運、京東物流、榮慶物流、中外運等。

第三方冷鏈物流適合缺乏大規模投資自建物流能力的中小規模電商。早期生鮮電商多采用自建冷鏈物流保證服務質量，但生鮮電商目前正處于擴展業務版圖的早期階段，自建物流投資未必能始終跟上，因此成本低、社會化程度高的第三方物流若能保障服務質量，成功樹立品牌，將得到更多生鮮電商的青睞。以電商為主體的生鮮食品配送、自提業務，雖然面臨著單客消費低、生鮮商品標準化低（品質、重量）等問題，但對于城市工作生活節奏快的白領階層有較大吸引力，將帶動著冷鏈物流設備的發展，尤其以運輸及配送環節的冷鏈設備廠商。食品配送對時效性和品質的要求越來越高，而由分銷網點向消費者配送的最后一公里還處于藍海市場階段，以輕型冷藏設備、生鮮自提設備為代表的冷鏈終端，是解決需求多樣化、配送個性化、食品品質保證的最后一道環節。

冷鏈物流發展趨勢有哪些？

冷鏈物流粗放，未安裝定位設備，倉儲、運輸、訂單等管理環節信息化系統缺失，因此冷鏈的信息化、智能化是實現食品的溯源追蹤、落實食品的安全責任的有效手段，有望促進冷鏈企業設備的升級改造。終端消費者已經開始逐步意識到冷鏈物流是食品安全保障的重要環節，對更為安全的食品的價格溢價和購買意愿不斷上升，而信息化覆蓋、智能化控制正是實現這一需求的必要手段。此外，政府監管檢查措施也更為嚴格，尤其是加大了對食品生產、流通環節的監管檢查力度。智能化、信息化是增進盈利能力的手段，能提升整體流通性冷庫利用效率，降低單位貨物能耗水平，有助于經營者分析冷庫庫存情況和冷庫利用周轉率，為管理精細化做鋪墊；有助于冷鏈企業從僅僅提供運輸、儲藏等低附加值功能服務，向提供信息、管理甚至咨詢服務延伸，提升整體服務價值。

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